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Desde enero de 2025, el mercado del alquiler en España ha experimentado un cambio significativo con la implementación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Este nuevo mecanismo, establecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE), reemplaza al Índice de Precios de Consumo (IPC) como referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
El IRAV se diseñó con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados en las rentas, proporcionando una mayor estabilidad tanto para inquilinos como para propietarios. A diferencia del IPC, que puede fluctuar significativamente debido a factores económicos externos, el IRAV se calcula mensualmente y establece un límite máximo de incremento aplicable en la actualización anual de la renta.
¿Qué es el IRAV y cómo se calcula?
El IRAV se define como el valor mínimo entre:
La tasa de variación anual del IPC.
La tasa de variación anual del IPC subyacente.
Las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como del IPC subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.
Por ejemplo, si en diciembre de 2024 el IPC fue del 2,8% y el IPC subyacente del 2,6%, el IRAV se situó en un 2,28%, limitando así el aumento máximo que los propietarios pueden aplicar a las rentas de los contratos afectados.
¿A qué contratos afecta el IRAV?
El IRAV se aplica exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023, bajo la nueva Ley de Vivienda. Los contratos anteriores a esta fecha continuarán actualizándose según lo estipulado en el acuerdo entre las partes, generalmente utilizando el IPC o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Es importante destacar que la actualización de la renta debe estar expresamente contemplada en el contrato de arrendamiento. En ausencia de esta cláusula, el propietario no podrá exigir la revisión de la renta.
Además, es responsabilidad del arrendador solicitar la aplicación del ajuste en la fecha correspondiente; si se realiza con retraso, no se podrán reclamar pagos retroactivos.
¿Cómo afecta el IRAV a las subidas de alquiler en 2025?
El IRAV establece un límite mensual para la actualización de las rentas. Por ejemplo, en abril de 2025, el índice se situó en un 2,09%, lo que significa que los arrendadores no pudieron aumentar la renta más allá de este porcentaje en las revisiones correspondientes a ese mes.
Para ilustrar, si un inquilino pagaba 1000 euros mensuales, el aumento máximo permitido en abril de 2025 fue de 20,90 euros, elevando la renta a 1020,90 euros. Este mecanismo garantiza una actualización moderada y ajustada a la realidad del mercado, evitando subidas excesivas que podrían afectar la estabilidad financiera de los inquilinos.
El Ministerio de Vivienda ha habilitado una herramienta en línea para que propietarios e inquilinos puedan calcular la subida máxima que corresponde según su contrato, disponible en este enlace.
El truco que usan algunos caseros para esquivar el IRAV
Aunque el IRAV marca un tope claro para la actualización de rentas en los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, algunos propietarios han encontrado formas legales -aunque controvertidas- de bordear ese límite del 2%.
Por un lado, el índice solo se aplica si está mencionado explícitamente en el contrato. Esto ha llevado a que algunos caseros redacten cláusulas ambiguas o abiertas, que les permiten renegociar aumentos sin aplicar el IRAV, especialmente si el contrato no especifica un índice concreto.
Por otro, en contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda o en arrendamientos no destinados a vivienda habitual, el IRAV no es obligatorio, por lo que algunos propietarios están aplicando incrementos mayores, alegando que la nueva normativa no les alcanza.
Además, hay quienes escogen el mes con el valor más alto del IRAV en lugar del correspondiente a la fecha de revisión del contrato. Así, logran subir el alquiler lo máximo permitido dentro del margen legal, aunque esta práctica ha sido criticada por asociaciones de inquilinos como el Sindicat de Llogateres , que reclaman mayor control y claridad en los contratos.
