Según el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central, los dueños de viviendas están obligados a declarar los rendimientos del alquiler en el momento en que son exigibles, independientemente de si el inquilino ha pagado la mensualidad o no. La regla no es nueva, pero el fallo reciente del TEAC la hizo explícita y vinculante para todos los propietarios, incluidos los que viven fuera de España. El escenario que describe esta norma es directo: el inquilino no paga, el propietario no cobra, pero Hacienda igual espera su parte. Esto implica un doble perjuicio: el propietario no cobra la renta y, además, debe declarar ingresos inexistentes, lo que aumenta su factura fiscal. La resolución, del 24 de junio de 2025, establece que la obligación de declarar los rendimientos del alquiler no depende del cobro efectivo, sino de su exigibilidad. Si el contrato de arrendamiento fija una renta mensual, el propietario debe incluirla en su declaración del IRPF (o del IRNR, si reside fuera de España) aunque el inquilino no cumpla. El TEAC se apoya en la doctrina ya consolidada del Tribunal Supremo, que considera que el hecho imponible se produce cuando el propietario tiene el derecho legal de exigir la renta al inquilino, no cuando la recibe en su cuenta. Esa renta “exigible” debe incluirse en la declaración del IRPF como rendimiento del capital inmobiliario del ejercicio correspondiente. Solo si el cobro se demuestra imposible (por insolvencia del inquilino o proceso judicial concluido) se puede corregir la tributación inicial. La ley contempla una figura: la deducción por saldo de dudoso cobro. Si el inquilino deja de pagar en marzo y el propietario le reclama las cantidades en junio, puede incluir las sumas adeudadas como gastos de dudoso cobro. Si la reclamación se hace en julio, ya no aplica a esa declaración: habrá que esperar al año siguiente. Esta deducción no elimina la obligación de incluir la renta inicialmente; solo permite una corrección posterior si se cumplen los requisitos. Es decir: el propietario declara igual, paga igual, y espera. La devolución, si corresponde, llega después, y solo si hay documentación que lo justifique. Esta doctrina ya fue reconocida por el Tribunal Supremo en 2021, con la sentencia 1467/2021, y ahora se refuerza frente al fenómeno de la “inquiokupación”, una preocupación creciente en España. En el tercer trimestre de 2025, más de 23.000 viviendas ocupadas ilegalmente salieron a la venta en el país, muchas a precios entre un 30% y un 50% por debajo del valor de mercado. La situación es especialmente delicada en un mercado donde la morosidad media ya alcanza los 4000 euros y el tiempo para recuperar un inmueble por vía judicial suele superar los seis meses. Incluso cuando se inicia una demanda de desahucio, la obligación fiscal se mantiene intacta. En ese contexto, según Pedro Bretón, CEO de SEAG, ni siquiera la interposición de una demanda de desahucio exime de la obligación fiscal, lo que sitúa a muchos arrendadores en una posición delicada.