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Una avería en una vivienda de alquiler puede generar una de las discusiones más habituales entre propietarios e inquilinos: quién debe hacerse cargo de la reparación y pagar la factura. Sin embargo, la normativa vigente en España establece una serie de criterios para determinar a quién corresponde cada gasto.
El artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala que el casero está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y no puede incrementar el alquiler como consecuencia de estos trabajos.
La principal excepción aparece cuando el desperfecto es responsabilidad del propio inquilino. Además, la misma normativa determina que las pequeñas reparaciones provocadas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deben ser asumidas por el arrendatario.
Qué averías tiene que pagar el casero
El apartado primero del artículo 21 establece que corresponde al arrendador realizar todas aquellas reparaciones necesarias para que la vivienda continúe siendo habitable y pueda utilizarse para el fin para el que fue alquilada.
Por tanto, cuando se produce una avería importante por antigüedad, desgaste natural de las instalaciones o una causa que no resulte imputable al inquilino, en principio será el propietario quien deba hacerse cargo de su reparación.
La situación cambia si puede acreditarse que el deterioro se produjo por un mal uso, negligencia o actuación del propio inquilino o de las personas que viven con él. En ese supuesto, el propietario no está obligado a asumir el coste de los daños provocados por el arrendatario.
De esta forma, la causa de la avería resulta determinante. Un mismo elemento de la vivienda puede ser responsabilidad del propietario si deja de funcionar debido a su antigüedad, pero recaer sobre el inquilino cuando se trata de una pequeña reparación causada por el uso habitual o de un daño ocasionado por negligencia.
Qué debe hacer el inquilino cuando se produce una avería
La LAU también establece que el arrendatario debe informar al propietario en el plazo más breve posible cuando detecte una reparación necesaria. Además, deberá permitir que el casero o los técnicos que este designe comprueben directamente el estado de la vivienda.
Cuando la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede realizarla después de comunicar la situación al propietario y posteriormente reclamarle el importe, siempre que se trate de una actuación que corresponda legalmente al arrendador.
La normativa contempla además una protección adicional cuando las obras de conservación se prolongan. Si duran más de 20 días y privan al inquilino de utilizar una parte de la vivienda, la renta debe reducirse proporcionalmente a la superficie de la que no pueda disponer durante ese período.
En definitiva, la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad y pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que debe asumir el inquilino. La causa, la magnitud de la avería y el uso realizado de la vivienda son algunas de las claves para determinar quién debe pagar en cada caso.
