En esta noticia
- El propietario de 200 pisos que busca vivienda en la España vaciada
- Cómo encuentra Rubén pisos para comprar y después alquilar
- Pisos por 300 euros: cómo funciona su estrategia de alquiler barato
- El fuerte contraste entre los pueblos y las grandes ciudades
- Por qué prefiere el alquiler de larga duración al turístico
- Por qué quiere vender ahora sus pisos
El acceso a un alquiler barato se ha convertido en un desafío para miles de hogares en España, especialmente en las grandes ciudades y las zonas donde la demanda de vivienda supera con claridad a la oferta.
En ese escenario, Rubén Zaballos, un inversor salmantino de 38 años y propietario de alrededor de 200 pisos, decidió seguir el camino contrario: comprar inmuebles en pequeños municipios y zonas no tensionadas de la denominada España vaciada.
Su estrategia le ha permitido, según explica, cerrar alquileres por cantidades difíciles de encontrar en Madrid, Barcelona o las principales zonas costeras. Solo en Galicia asegura haber firmado durante los últimos cinco años 148 contratos de larga duración por 300 euros mensuales o menos.
El propietario de 200 pisos que busca vivienda en la España vaciada
La historia de Rubén contada en “La Sexta Xplica”, comenzó lejos de los grandes mercados inmobiliarios. Después de emprender en otros sectores, realizó su primera operación con un edificio ubicado en el casco histórico de Salamanca, que rehabilitó primero como oficinas y posteriormente como apartamentos turísticos.
Con el tiempo modificó su estrategia. En lugar de concentrarse exclusivamente en las grandes ciudades, comenzó a buscar paquetes de viviendas en zonas donde existe menos presión sobre el mercado inmobiliario.
“He comprado paquetes de pisos en zonas no tensionadas de la España vaciada. He formalizado 148 contratos a 300 euros al mes”, explicó sobre un modelo que combina adquisición, reforma y alquiler de larga duración.
Parte de esas viviendas proceden, según relata, de fondos que habían adquirido edificios años atrás y los mantuvieron cerrados. En municipios de menos de 10.000 habitantes asegura disponer de entre 90 y 100 pisos.
Cómo encuentra Rubén pisos para comprar y después alquilar
La fórmula para localizar oportunidades tampoco depende, según cuenta, de una compleja red privada de inversiones. Rubén asegura que buena parte de los contactos surgen de uno de los principales portales inmobiliarios del país.
“Literalmente de Idealista”, respondió al explicar cómo encuentra algunos de esos paquetes de inmuebles. Su estrategia consiste en contactar con anuncios e inmobiliarias, explicar su perfil como inversor y pedir que le comuniquen futuras oportunidades.
También destaca el papel de la financiación bancaria. Según su experiencia, no comenzó a invertir en vivienda hasta disponer de una empresa con facturación y buenos números, un perfil que posteriormente le permitió acceder al apalancamiento.
Comprar a un precio que permita reformar y mantener costes controlados es una pieza central de su modelo de alquiler barato. “Los inversores profesionales tenemos la capacidad de negociar y reformar en mejores condiciones”, sostiene.
Pisos por 300 euros: cómo funciona su estrategia de alquiler barato
El mayor contraste aparece al observar las rentas que asegura cobrar. Durante los últimos cinco años, Rubén afirma haber formalizado 148 contratos de larga duración por 300 euros mensuales o menos únicamente en Galicia.
No se trata, según su relato, de habitaciones. Son pisos de dos o tres dormitorios situados en municipios de hasta 20.000 habitantes y algunos cuentan incluso con garaje o trastero.
La ubicación es fundamental para entender este alquiler barato. Los precios no son directamente comparables con los de las principales capitales porque estas viviendas se encuentran en mercados con una presión de demanda muy diferente.
El Banco de España señala precisamente que el incremento de los precios del alquiler se ha concentrado especialmente en las grandes áreas urbanas y turísticas, donde el crecimiento de la demanda ha sido superior al de la oferta.
El fuerte contraste entre los pueblos y las grandes ciudades
La estrategia de Rubén cobra otra dimensión al compararla con el esfuerzo económico que supone actualmente alquilar una vivienda en algunas ciudades españolas.
El Informe Anual 2025 del Banco de España estima que el 32,5% de los hogares españoles que viven de alquiler destina más del 30% de su renta neta a pagarlo. La presión es todavía mayor en determinados núcleos urbanos.
En Madrid, el porcentaje alcanza el 41,3%; en Barcelona, el 43,5%; en Sevilla, el 46,8%, y en Málaga, el 46,7%. Es decir, el problema de acceso a la vivienda presenta una fuerte dimensión territorial.
Ese contraste explica parte de la lógica detrás de buscar un alquiler barato fuera de los principales mercados. En determinadas localidades de la España vaciada, los precios de adquisición y la presión sobre las viviendas pueden ser inferiores, aunque también existen menos habitantes y una demanda potencialmente más limitada.
Por qué prefiere el alquiler de larga duración al turístico
Rubén también posee apartamentos turísticos y hoteles, pero asegura que en los pequeños municipios el alquiler vacacional no siempre es la alternativa más rentable.
Su argumento es sencillo: “porque en esos pueblos, solo los puedes alquilar turísticamente en verano”. Por eso afirma que, en muchos casos, prefiere mantener las viviendas dentro del mercado de larga duración.
La decisión también muestra una de las particularidades del mercado de la España vaciada. Una vivienda puede resultar barata en comparación con una gran ciudad, pero la demanda turística o residencial es mucho más reducida y depende de las características concretas de cada municipio.
Por tanto, el modelo de alquiler barato de Rubén no consiste simplemente en cobrar menos: parte de comprar en mercados donde el coste del inmueble también permite trabajar con rentas inferiores.
Por qué quiere vender ahora sus pisos
Pese a haber construido una cartera de cientos de inmuebles, Rubén asegura que su objetivo para 2026 es desprenderse de ellos.
“Vender todos mis pisos”, afirmó al explicar sus planes. El motivo, según sostiene, es que otras empresas en las que participa ofrecen actualmente una rentabilidad superior a la de sus inversiones inmobiliarias.
Ya ha comenzado el proceso. “De momento he puesto 50 a la venta en Galicia, a unos 100.000 euros”, aseguró.
Sin embargo, mantiene una posición clara sobre el futuro del mercado: “tenemos que intentar proteger a los propietarios que alquilan sus viviendas porque sino os vais a cargar el sector inmobiliario”.
