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Gonzalo Bernardos ha vuelto a poner el foco en uno de los desequilibrios que más condicionan la vivienda en España: se forman hogares mucho más deprisa de lo que se incorporan casas nuevas. El economista ha resumido la situación con una expresión contundente: “Le doy el pésame a los que desean comprar una vivienda o alquilar un piso”.
Su análisis relaciona el problema de acceso a la vivienda con una construcción residencial incapaz de seguir el ritmo al que se crean nuevos hogares. La presión no depende únicamente del crecimiento de la población. También influye que cada vez haya menos personas viviendo en cada vivienda.
El escenario afecta tanto a quienes buscan comprar como a quienes necesitan un alquiler en España. Cuando la oferta no crece al mismo ritmo que la demanda, el ajuste se produce a través de precios más elevados y mayores dificultades para cambiar de residencia.
La construcción pesa la mitad que antes del estallido de la burbuja
“A todos aquellos que decían que el país debía ‘desengancharse’ del sector de la construcción, les felicito, ya que han triunfado”, escribe el economista Bernardos. La frase resume el cambio que se produjo después de la crisis inmobiliaria y explica una parte del debate actual sobre el mercado inmobiliario.
La Confederación Nacional de la Construcción, a partir de datos del INE, sitúa el valor añadido bruto del sector en 90.183 millones de euros en 2025. Esa cifra equivale al 5,35% del PIB. El dato no implica que la construcción estuviera en recesión: su VAB creció un 5,6% en volumen durante el año, frente al 2,8% del conjunto de la economía.
La diferencia con el ciclo anterior es considerable. En 2007, antes del estallido de la crisis inmobiliaria, el peso de la construcción rondaba el 10,5% del PIB, según las series utilizadas por Funcas. España pasó de una economía muy dependiente del ladrillo a otra en la que el sector tiene aproximadamente la mitad de aquel peso relativo.
Pero construcción no es sinónimo de vivienda nueva. El sector también incluye obra civil, rehabilitación, edificios no residenciales y otras actividades especializadas. Por eso, que aumente el peso de la construcción no garantiza que se construyan las viviendas necesarias en las zonas donde existe demanda.
España crea muchos más hogares que viviendas nuevas
El dato que mejor respalda la preocupación de Bernardos aparece al comparar la creación de hogares con la producción residencial. Según la información aportada, España pasó de 19,52 millones de hogares a comienzos de 2025 a 19,76 millones al comenzar 2026. Durante ese periodo se añadieron aproximadamente 241.000 hogares.
La proyección oficial más reciente del INE sitúa en 19.759.349 el número de hogares de España en 2026. El organismo también calcula que, si se mantienen las tendencias actuales, llegarían a 21.943.397 en 2041. La cifra muestra que la demanda residencial seguirá creciendo durante los próximos años.
La producción residencial quedó muy lejos de ese ritmo. Los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo permiten sumar unas 91.900 viviendas terminadas durante 2025. Solo en el último trimestre finalizaron 26.594.
La comparación permite medir el desajuste: se crearon aproximadamente 149.000 hogares más que viviendas terminadas en un solo año. En términos sencillos, aparecieron más de 2,6 nuevos hogares por cada vivienda que se acabó. El Informe Anual 2025 del Banco de España llega a una conclusión similar y calcula un déficit adicional cercano a 150.000 viviendas solo en 2025.
Cada vez hacen falta más viviendas para alojar a la misma población
Bernardos señala otro fenómeno decisivo: “Menos personas viven en cada vivienda”. El problema de la vivienda en España no depende solo de cuántos habitantes hay, sino también de cómo se organizan en hogares.
En 2024 había una media de 2,50 personas por hogar. El material aportado indica que, si continúan las tendencias actuales, esa cifra descenderá hasta 2,32 en 2039. En ese periodo, la población residente en viviendas familiares aumentaría un 10,4%, mientras el número de hogares lo haría un 19,1%.
Los hogares unipersonales explican buena parte de la diferencia. Pasarían de 5,4 millones a 7,7 millones, un incremento próximo al 42%. También crecerían con fuerza los hogares formados por dos personas. La consecuencia es directa: una misma población necesita más casas cuando disminuye el número de personas que comparte cada vivienda.
Las separaciones, el envejecimiento, la emancipación, la inmigración y los cambios en los modelos familiares pueden crear nueva demanda residencial aunque la población no aumente en la misma proporción. El INE proyecta, además, que los hogares unipersonales serán el tipo más frecuente en 2041.
El déficit de vivienda se concentra en seis provincias
El problema no nació en 2025. El Banco de España señala que el diferencial entre viviendas producidas y nuevos hogares se viene agrandando desde 2021 y sitúa el desfase acumulado en unas 750.000 unidades.
La brecha también está concentrada geográficamente. El 52,5% del desequilibrio acumulado se localiza en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Por eso, afirmar que faltan viviendas en España no describe por completo el problema.
Todavía existe un stock estimado de unas 450.000 viviendas nuevas sin vender, procedentes en parte del anterior ciclo inmobiliario. Sin embargo, muchas se encuentran en lugares o tienen características que no coinciden con la demanda actual.
Una vivienda vacía en una localidad con poca demanda no resuelve la falta de alquiler en Madrid, Barcelona o Málaga. En el mercado inmobiliario importan la cantidad, la localización, el tamaño, el estado y el precio.
Los precios reflejan la presión sobre la vivienda en España
La escasez relativa coincide con fuertes incrementos de precios. El Índice de Precios de Vivienda del INE cerró el cuarto trimestre de 2025 con una subida interanual del 12,9%. La segunda mano avanzó un 13,1% y la vivienda nueva, un 11,2%.
La presión también se traslada al alquiler en España. El Banco de España señala que el precio de los nuevos contratos aumentó con mucha más intensidad que el de los contratos vigentes. Sus indicadores adelantados apuntaban a un incremento real cercano al 5% en los nuevos alquileres ofertados durante 2025.
Las consecuencias aparecen en las estadísticas sociales. En 2025, el 44,3% de los jóvenes de 26 a 34 años seguía viviendo con sus padres. Entre quienes permanecían en el hogar familiar, un 47,3% señalaba como causa principal que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda.
Entre las personas que buscaron casa durante el año, pero finalmente no consiguieron cambiar de residencia, el 67,2% señaló el precio excesivo como principal obstáculo. El acceso a la vivienda sigue así condicionado por una oferta que no llega a tiempo y unos precios que avanzan con rapidez.
