Es sabido que el negocio de los barrios cerrados no es apto para impacientes. Que para su consolidación pueden pasar 10 años o más, y que este negocio de largo aliento requiere de grandes inversiones. Pero hoy, según datos de Reporte Inmobiliario, la rentabilidad del negocio tradicional de barrios cerrados ya no es lo que era. "En los últimos tres años los precios aumentaron solo un 27%. La rentabilidad es más baja que la que deja un departamento en la Ciudad de Buenos Aires. Y, por otro lado, sucede que quien posee una vivienda en una urbanización privada cuando la vuelca al mercado la vende muy por debajo del valor de reposición. Hoy es muy difícil construir una casa que cueste menos que $ 6.000 el m2 de construcción. Si tiene, por ejemplo, 300 m2, estamos hablando de $ 1,8 millones sin contar el terreno", cuenta Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario. El especialista asegura que no hay grandes lanzamientos desde la década del noventa, sacando contadísimas excepciones y la zona que despuntó: Canning. Ahí el proyecto más comentado es Terralagos. Se lanzó hace 10 meses y lleva vendidos 350 lotes de los 1.300 que tiene el master plan en 270 hectáreas. Si bien la laguna artificial de cinco hectáreas será el mayor de sus amenities, "no queríamos vender solo eso. Estimamos una inversión de $ 240 millones en infraestructura, $ 160 millones en el desarrollo de condominios y $ 1.200 millones en las casas", aporta Gastón Hitters, presidente de Terralagos. "Estamos vendiendo la etapa Plaza en 30 cuotas fijas desde $ 5.000 sin actualización. Los lotes, en promedio tienen 900 m2. Además, habrá 500 departamentos cuya venta lanzaremos el primer semestre de 2013", agrega Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, comercializadora del emprendimiento.

El poder del condominio

Una tendencia que puede notarse en varios de los proyectos lanzados este año es la estrategia de salir primero con condominios y luego con la venta de lotes e, incluso, existen varios proyectos que deciden hacer solamente edificios. "Yo creo que sucede por un tema de ticket y de costo de mantenimiento. También se está dando que algunos venden sus casas y se pasan a un departamento", analiza Gómez Picasso. "Creo que es más fácil hacer un condominio que un loteo. En este último hay muchas más cuestiones que coordinar, desde el proyecto hidráulico a las aprobaciones municipales. Son inversiones completamente distintas y el condominio rota más rápido. Quizás ya al lanzarlo, se vende medio edificio. Nosotros tenemos hijos que tardan 10 años en crecer. En Terralagos, si bien primero lanzamos los lotes hay gente que ya pregunta por los departamentos", dice Hitters.

El caso paradigmático es Venice, en el casco urbano de Tigre, que si bien es un barrio cerrado rompe con el estereotipo, proponiendo solamente condominios. "No tiene lotes, es un conjunto de unidades residenciales a gran escala. El foco está puesto en lo residencial y salimos a vender cinco de los once edificios de la primera etapa. Además hay 48 town houses con amarras propias, porque hay canales y arroyos internos que permiten la navegación. Además de los 500 metros lineales de costa sobre el río Luján. Se empiezan a construir el año que viene, quizás en febrero, y se entregan 32 meses después, en 2015", cuenta Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT, la desarrolladora del emprendimiento junto con Metro 21 en el que invertirán $ 2.000 millones. En esta primera etapa se venden unidades a partir de $ 12.500 con superficies que van de los 45 a los 247 m2.

Otro emprendimiento reciente es Villa del Lago, ubicado sobre la avenida Champagnat en Pilar. También solo en formato condominio, tendrá nueve edificios de baja altura con 250 departamentos y seis locales que dan a un pulmón formado por un lago de 4.000 m2 y una arboleda de más de 30 años. Cada uno tendrá 27 departamentos con parrilla y cochera propias. "En octubre lanzamos la preventa de 79 unidades que arrancan desde los $ 400.000 en cuotas con cochera y parrilla", dice Raúl Souto, director de EyDisa, desarrolladora del emprendimiento junto con Fides Investa. "No quisimos hacer lotes porque son 3,5 hectáreas y queremos darle lugar a los espacios comunes, entre ellos 20.000 m2 de parque. Pero es un lugar cerrado, privado y con seguridad", agrega Souto sobre el desarrollo en el que invertirán $100 millones y cuyo m2 promedia los $ 7.500.

También en Pilar, Las Moras combina terrenos para construir casas con condominios. En una superficie de 12 hectáreas en Pilar, se lanzó sobre fines de octubre este fideicomiso desarrollado por CAEPSA, la empresa que hizo Amaneceres en Canning en 2006, y gerenciada por CUESA. "Son 200 departamentos al frente y las casa se ubicarán detrás. En el medio están los servicios y amenities comunes. Lo que estamos vendiendo ahora son las departamentos a u$s 1.350 el m2 valor oficial. Los 50 lotes con sistema de housing todavía no se lanzaron", desgrana Alberto Forti, presidente de la desarrolladora. "Apuntamos a los condominios primero porque pensamos en el usuario final relacionado con los countristas: padres, suegros, esposos que se separaron, hijos que se van de la casa de los padres pero quieren estar cerca. Otro nicho que puede ser potencial usuario es el cliente aspiracional, que quiere vivir en la zona pero no puede acceder a una casa por el volumen de inversión y el mantenimiento. En cambio, en el condominio puede usar los amenities con bajo costo, con menos inversión y expensas menores", define Forti.

El mercado hoy

Algunos desarrolladores de este segmento se animan a contar off the record que no solo no hubo este año grandes inversiones sino que algunas etapas y lanzamientos se postergaron. "Fue un año muy recesivo. La cantidad de cambios en las normativas y las expectativas del público respecto de las normas cambiarias e impostivas hicieron que haya una especie de paralización del mercado inmobiliario", asegura Forti. Santiago Zorraquín, director comercial de Estancias tiene otra mirada. Opina que los proyectos existen pero requieren más creatividad. "Se demora más la concreción de cada uno de los proyectos y cuanto menor tamaño tienen, más fáciles son. La gente mira mucho los gastos que va a tener, por eso hay que diseñar muy bien el proyecto. Quieren ver la posibilidad de renta futura. Hoy los que no viven todo el año, piensan en alquilarlo algunos meses. Esto ya sucedía, pero ahora se acentúa la tendencia", sigue Zorraquín y cuenta el caso de algunos propietarios de lotes que mientras construyen su casa, deciden vivir en el barrio como inquilinos. "Hoy las casas en Estancias van de $7.500 a $ 16.000 más expensas por mes, mientras que los departamentos parten de $3.000 a $7.000 más expensas", sigue. En su emprendimiento de Pilar los lotes en Estancias del Río se venden desde $ 270.000 y promedian los 900 m2 y en la zona del golf parten de $ 480.000. Por su parte, Alejo García Guevara, gerente comercial de Pilará, comenta que, pese al mercado, lograron subir 10% los precios de venta en 2012. "Hay casas terminadas, 15 en obras y otras 15 por empezar. Preveemos cerrar un 20% arriba en facturación respecto de 2011. Tenemos 300 lotes vendidos. Hoy, el m2 está en el orden de los u$s 100 y el valor máximo llega a los u$s 300". Mientras que Belio, de TGLT, comenta que "el cambio de las reglas de juego impactó mucho en el mercado. Cada desarrollador se fue adaptando, nosotros vendemos 100% en pesos. En el caso de los countries, si alguien había comprado un terreno pensando en revenderlo, esto funciona como los usados y quizás le cuesta venderlo. El mercado hoy es mucho más restringido pero se mueve. Es un momento para ser cuidadoso".

Ley de Hábitat

El 18 de octubre la Cámara de Diputados bonaerense aprobó el proyecto de ley mediante el cual los desarrolladores deberán ceder un 10% de las tierras para viviendas sociales o su equivalente en dinero. Con media sanción y enviada al Senado, la Ley de Hábitat genera demasiada incertidumbre en el sector y opiniones divergentes, muchas de las cuales no quieren testimoniar en on. Impulsada por los bloques del Frente para la Victoria y Nuevo Encuentro, la norma modifica la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo sancionada en 1977. "Hay que ver la implementación futura si esta ley se llega a sancionar. Hay demasiadas dudas y expectativas que no son las más favorables, aunque desde luego nadie quiere oponerse a la construcción de viviendas sociales", expresó un referente del sector. "Hay muchos desarrolladores en contra, porque es entre un 10 y 35% lo que hay que aportar. Si son 10 hectáreas hay que ceder entre 1 y 3,5 hectáreas en tierra o en dinero. Al que tiene proyectos lanzados y aprobados no le afecta. Y, en este punto, habrá menos competencia quizás en el futuro porque habrá mayor cantidad de desarrolladores a quienes les rendirá menos el negocio, no les rendirá o deberán subir los precios para absorber este nuevo costo", dijo otro que pidió expresa reserva. "Creo que se lo exagera un poco, porque es un 10% pero de la tierra y ésta puede tener un costo del 25% del total del proyecto, es decir que sería un 2,5% más. Y a los que ya lo tienen aprobado no los afecta. Un 2% de mayor costo es anecdótico con todos los impuestos que hay. Creo que la medida, inclusive, está muchas veces amplificada, quizás para que tenga más trascendencia", se anima a contar Ezequiel Camps, presidente de Intecons. Su proyecto Vohe, en Benavídez, de condominios de 230 departamentos es un fideicomiso al costo en obra, que incluye hotel, locales y oficinas. Con una inversión de $ 110 millones, terreno incluido, las unidades parten de 40 m2 y $395.000. "Son temas para analizar y no dramatizar. Normalmente en proyectos grandes se interactúa con los municipios. De hecho, ya hay aportes porcentuales por densidad, por espacios verdes y cesiones para el uso público de calles o plazas. Hay que esperar a que se reglamente y ver cómo se van acomodando las piezas. Seguramente será tema de consenso y debate cuando salga", expresó otra voz involucrada en este segmento. "Entiendo que no es retroactiva la ley. Cuando se hace un barrio se entrega tierra por la ley 8.912 y nosotros ya cedimos. Si ahora hay que entregar tierra, bueno la entregaremos. Me parece que es prematuro ver ahora cómo nos va a afectar", agregó otro. "La verdad es que no veo impacto en la zona, porque es un concepto que existe en la legislación actual. Todos los barrios cerrados de la Provincia de Buenos Aires ceden tierras por la Ley 8.912. Esto quizás incremente los metros a ceder, pero no es algo novedoso ni que golpee negativamente", apuntó uno más. "La legislación actual permite ceder una porción del terreno propio o comprar un terreno en otra ubicación. Eso se negocia entre el desarrollador y el municipio, que puede decir que no le gusta el terreno y haya que salir a buscar otro. Ceder tierras es un requisito dentro de la factibilidad. Para poder tener la escritura individual de cada comprador hay que tener la factibilidad del emprendimiento y un ítem es cumplimentar la cesión de tierra", explicó otro referente que ya pasó por varios barrios cerrados. "Nosotros tenemos aprobado los planos del emprendimiento, por lo que consideramos que no estamos alcanzados por esta ley aún en tratamiento. Por otro lado, el fideicomiso, dentro del programa de Responsabilidad Social Empresaria de la Municipalidad de Pilar, aportó el dinero para asfaltar 14 cuadras que unen la escuela pública de la zona con la colectora, obra que ya se ha realizado", agregó Souto.

En un mercado en el que intervienen pocos desarrolladores, comparado con otros segmentos, como el residencial o el corporativo y en el que todavía hay stock desarrollado por venderse y en vías de desarrollar, se hace más difícil sobrevivir en un año que no ayudó al sector.