En esta noticia
El regreso de los créditos hipotecarios volvió a darle movimiento al mercado de compraventa de inmuebles, pero todavía no alcanzó para modificar uno de los fenómenos más importantes de los últimos dos años: la demanda de alquileres continúa firme y el mercado sigue mostrando dinamismo, aunque con reglas muy distintas a las que regían durante la vigencia de la Ley de Alquileres.
Los datos muestran un escenario que, a primera vista, parece contradictorio. Mientras las hipotecas reaparecieron y las escrituras comenzaron a recuperarse, la oferta de departamentos para alquilar se multiplicó, los propietarios empezaron a competir entre sí y los inquilinos recuperaron capacidad de negociación.
Sin embargo, el alquiler continúa siendo la principal puerta de acceso a la vivienda para buena parte de quienes todavía no logran comprar.
Además, los alquileres tienen una rentabilidad récord si se lo compara con la última década y los precios de los inmuebles se mantuvieron bastante estables, lo que debiera incentivar las compras como inversión, pero el efecto se demuestra cómo no lineal.
Hay más créditos, pero todavía no alcanzan
El último informe de Zonaprop muestra que en abril se realizaron 5.472 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un volumen equivalente al registrado un año atrás pero 3,9 veces superior al piso observado durante la pandemia.
Las operaciones con crédito hipotecario también volvieron a aparecer después de varios años de virtual desaparición. Hoy representan 11% del total de las escrituras, muy por encima del piso del 3% registrado en 2024.
Pero el dato también muestra un freno respecto del entusiasmo inicial: hace apenas un año las hipotecas representaban el 22% de las operaciones.
Para Anabella Tarrío Godoy, CEO de Finaer, esa recuperación todavía no alcanza para modificar el mercado de alquileres.
“Siempre que hay créditos hipotecarios, ayuda muchísimo al mercado. Pero es para un público determinado. No es que todo el mundo acceda al crédito porque los requisitos siguen siendo importantes y tampoco todas las propiedades califican”, explicó.
La ejecutiva agrega que el crédito “motoriza la venta” y ayuda a absorber parte del stock de viviendas nuevas construidas por los desarrolladores, aunque aclara que eso todavía no se traduce en una caída significativa de la demanda de alquileres.
“Nosotros seguimos viendo una demanda muy fuerte. El crédito ayuda, pero no es una herramienta masiva”, resumió.
Los alquileres siguen firmes, pero el mercado cambió
Mientras tanto, el mercado “locativo” comenzó a mostrar un comportamiento muy diferente al observado durante la vigencia de la Ley de Alquileres.
Según Zonaprop, desde la derogación de esa norma la oferta de departamentos para alquiler tradicional no dejó de crecer.
En enero de 2024 aumentó un 62% respecto del mes anterior y hoy el volumen de publicaciones es 3,2 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
Ese fuerte incremento de la oferta modificó la relación entre propietarios e inquilinos.
“La verdad es que el mercado se descomprimió. Antes había muchísima demanda y muy poca oferta. Hoy sucede lo contrario: muchas inmobiliarias nos dicen que tienen sobrestock de propiedades”, afirmó Tarrío Godoy.
Ese cambio también modificó el comportamiento de quienes buscan alquilar.
“Hoy el inquilino empieza a elegir. Busca departamentos con amenities, compara expensas, analiza distintas opciones. Antes alquilaba prácticamente lo que encontraba; ahora tiene margen para decidir”, explicó.
Los números acompañan ese diagnóstico. El alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA llegó en mayo a $848.509, con una suba mensual de 1,7%. En lo que va de 2026 acumula un incremento de 14,1%, mientras que la variación interanual fue de 32,5%, el menor aumento registrado desde diciembre de 2019.
Además, por primera vez en mucho tiempo, los alquileres crecieron levemente por debajo de la inflación y prácticamente al mismo ritmo que el Índice para Contratos de Locación (ICL).
El nuevo poder de negociación
Uno de los cambios más llamativos aparece en las rescisiones anticipadas. Según Finaer, cada vez son más los inquilinos que deciden terminar un contrato antes de tiempo cuando encuentran una mejor oportunidad.
“Nos empezó a pasar que muchos inquilinos dicen: ‘Me quedó un alquiler muy caro y, si vuelvo al mercado, consigo algo más barato’. Entonces rescinden el contrato y se mudan, o directamente negocian con el propietario una baja del alquiler”, explicó Tarrío Godoy.
Ese fenómeno era prácticamente inexistente durante los años de menor oferta. La CEO sostiene que el aumento de propiedades disponibles terminó funcionando como un regulador natural del mercado.
“Todos esperábamos que, con la derogación de la Ley de Alquileres, los precios se dispararan. Y pasó exactamente al revés. Hoy muchos propietarios bajan el valor del alquiler para volver a poner la propiedad en precio y conseguir un inquilino”, aseguró.
Los precios todavía no acompañan
Mientras el mercado locativo encontró un nuevo equilibrio, el segmento de compraventa todavía muestra otra dinámica.
El precio medio de los departamentos en la Ciudad se ubicó en u$s 2.462 por metro cuadrado, con una suba de apenas 0,1% en mayo, 0,5% en lo que va del año y 1,9% interanual, el menor incremento de los últimos 26 meses. Además, los valores todavía permanecen 12% por debajo del máximo histórico de la serie.
La combinación explica buena parte de la paradoja actual. Los créditos hipotecarios comenzaron a devolver movimiento al mercado de compraventa, pero todavía no tienen la escala suficiente para modificar la estructura del mercado inmobiliario.
Al mismo tiempo, la mayor oferta de alquileres devolvió poder de negociación a los inquilinos, aunque sin provocar una caída generalizada de los precios.