En esta noticia
- <b>La regla del 25%: la barrera invisible del crédito hipotecario argentino</b>
- <b>Cuánto piden los bancos en 2026: el mapa de requisitos</b>
- El contexto inmobiliario: ¿cuánto cuesta comprar hoy?
- ¿Cuánto cuesta un departamento tipo?
- El peso en horas de trabajo
- Más allá del ingreso: otros requisitos que evalúan los bancos
- El mercado en movimiento: señales de recuperación
Desde que los créditos hipotecarios UVA volvieron a estar disponibles en 2024, miles de argentinos vieron renovarse la posibilidad de comprar su primera vivienda. Sin embargo, la reactivación del mercado llegó acompañada de barreras concretas: los bancos subieron las tasas de interés y endurecieron los requisitos crediticios, priorizando a clientes con mejor perfil financiero.
La pregunta central que aparece una y otra vez en las consultas inmobiliarias es simple: ¿cuánto hay que ganar realmente para que un banco apruebe un crédito hipotecario?
La respuesta no es única. Varía según la entidad, el destino del préstamo y, sobre todo, la capacidad de pago demostrable del solicitante o grupo familiar.
La regla del 25%: la barrera invisible del crédito hipotecario argentino
Más allá de los pisos de ingreso que establece cada banco, existe una norma fundamental que rige en prácticamente todas las entidades: la cuota mensual del crédito no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante o del grupo familiar.
Este límite funciona como un doble filtro. No alcanza con tener el ingreso mínimo que pide el banco. También hay que verificar que la cuota resultante del préstamo —calculada en UVAs y actualizada por CER— no exceda ese porcentaje. En muchos casos, esto obliga a reducir el monto solicitado, extender el plazo de pago o incorporar co-deudores con ingresos adicionales.
Según datos del sector bancario, en algunos casos la relación cuota-ingreso puede llegar hasta el 35%, pero el estándar más común es del 25%.
Cuánto piden los bancos en 2026: el mapa de requisitos
Los requisitos de ingreso varían significativamente entre las distintas entidades. A continuación, el detalle actualizado para enero de 2026:
Bancos con requisitos más accesibles
- Banco del Sol: ingreso mínimo de $ 1.000.000 mensuales.
- ICBC Argentina: ingreso mínimo de $ 1.100.000.
- BBVA Argentina: mínimo equivalente a cuatro salarios mínimos (aproximadamente $ 1.364.000). Para acceder a tasas preferenciales más bajas, se requieren ingresos superiores a $ 5.000.000.
- Banco Santander: $ 1.540.000 para vivienda permanente y $ 1.700.000 para vivienda no permanente.
Bancos con requisitos elevados
- Banco Credicoop: ingreso mínimo de $ 3.000.000.
- Banco Supervielle: ingresos superiores a $ 5.000.000 mensuales.
El caso del Banco Nación
El Banco Nación, que lidera el mercado con más de 20.000 créditos otorgados, elevó sus requisitos de scoring crediticio de 400-700 puntos a 900 puntos, lo que prácticamente exige un historial crediticio impecable. Se estima que los ingresos familiares conjuntos requeridos rondan entre $ 1.500.000 y $ 2.000.000, dependiendo del valor de la propiedad y la zona.
A cambio, mantiene la tasa más baja del mercado nacional en un 6% TNA, muy por debajo de otros bancos que llegaron al 17%.
El contexto inmobiliario: ¿cuánto cuesta comprar hoy?
Para dimensionar la magnitud del esfuerzo económico, es necesario entender los valores del mercado inmobiliario en 2026.
Según datos de Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires el metro cuadrado aumentó un 5,56% interanual, pasando de u$s 2.321 en noviembre de 2024 a u$s 2.450 en noviembre de 2025.
¿Cuánto cuesta un departamento tipo?
Para un departamento de dos ambientes de aproximadamente 50 m² en CABA, el precio promedio ronda los u$s 130.000, aunque esta cifra puede ser significativamente mayor en barrios de alta demanda como Palermo, Recoleta o Belgrano.
En pesos al tipo de cambio paralelo (considerando una cotización aproximada de $1.600 por dólar), ese mismo departamento supera los $ 208 millones.
El peso en horas de trabajo
Si tomamos como referencia el salario mínimo vigente desde enero de 2026 de $ 341.000 mensuales y una jornada laboral estándar de 48 horas semanales (192 horas mensuales), un trabajador que percibe el salario mínimo debería destinar más de 100.000 horas de trabajo para comprar un departamento chico en las zonas más caras de la Ciudad.
Esta cifra ilustra por qué el acceso al crédito es tan determinante: sin financiamiento, la compra de vivienda resulta prácticamente inaccesible para la mayoría de los trabajadores.
Más allá del ingreso: otros requisitos que evalúan los bancos
El piso salarial es solo el primer filtro. Las entidades bancarias realizan una evaluación integral que incluye múltiples factores:
1. Historial crediticio
Los bancos analizan el comportamiento de pago en los últimos 24 meses con tarjetas de crédito y otros préstamos, exigiendo estar en “Situación 1” (sin atrasos) según el Banco Central.
2. Estabilidad laboral
- Empleados en relación de dependencia: se requiere un mínimo de 1 año de antigüedad laboral total, con al menos 6 meses en el empleo actual para planta permanente, o 12 meses en el empleo actual para contratos temporales.
- Autónomos y monotributistas: antigüedad mínima de 2 años en la actividad.
3. Edad
La edad límite para la cancelación total del préstamo es de 85 años inclusive. Esto significa que una persona de 60 años puede solicitar un crédito a un plazo máximo de 25 años.
4. Co-deudores
Se admiten hasta dos titulares y dos co-deudores, que deben ser familiares directos (padres, hijos o hermanos). Esto permite sumar ingresos para alcanzar los requisitos mínimos.
5. Anticipo
Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación de la propiedad, lo que significa que el comprador debe contar con un ahorro previo del 20% más los gastos de escrituración (entre 5% y 8% adicional).
El mercado en movimiento: señales de recuperación
Durante 2025, el mercado inmobiliario mostró señales de reactivación impulsadas por el regreso del crédito. Según estimaciones del sector, aproximadamente el 30% de las operaciones se cerraron con financiamiento bancario, un porcentaje significativamente superior a años anteriores.
Jan Kolonski, directora del Área Residencial de Baigun Realty, destacó que “hoy hay más consultas que llegan a instancias concretas, con preaprobaciones y números cerrados”, reflejando una mejora en los tiempos de respuesta de los bancos.
El Banco Nación anunció que desde el 12 de enero de 2026 el proceso de evaluación y aprobación es 100% digital, permitiendo que los clientes reciban una oferta con monto, tasa y plazo en menos de 24 horas.