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Un inquilino se atrasa con el alquiler. Hoy, el propietario que quiere recuperar el inmueble tiene que iniciar un juicio de desalojo que, según el fuero y la carga de trabajo del juzgado, puede demorar varios meses.
Ese es el punto de partida que ataca el proyecto de ley conocido como “Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada”: busca acelerar ese proceso, con reglas más rápidas para demandar, notificar y ejecutar el desalojo.
Veámoslo en detalle. El proyecto de ley busca acelerar procesos de desalojo a través de modificaciones procesales, como la sustanciación por juicio sumarísimo, la desocupación inmediata bajo caución juratoria y recaudos específicos para el lanzamiento, y mediante una regla específica para los contratos de alquiler de vivienda: una intimación previa de diez días corridos para que el inquilino regularice la deuda antes de que el propietario pueda iniciar la demanda por falta de pago.
Desalojos: ¿qué leyes cambia el proyecto?
El proyecto es amplio y toca varias leyes como expropiaciones, tierras rurales, manejo del fuego o el Registro de la Propiedad Inmueble, pero el capítulo que más impacta en el día a día de propietarios e inquilinos es el que modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) y agrega un artículo nuevo al Código Civil y Comercial (CCyCN). Es el que ordena, paso a paso, cómo sería un desalojo por falta de pago si la reforma se aprueba.
Antes de entrar en el detalle, una aclaración que vale para todo el artículo: se trata de un proyecto de ley y no de derechos vigentes.
¿Por qué “desalojo exprés”?
Este rótulo alude a la sumatoria de plazos cortos que propone: un juicio que pasaría a tramitarse siempre por la vía más rápida que existe (el sumarísimo), un reconocimiento judicial que en algunos casos se haría en 72 horas, y la chance de pedirle al juez la entrega inmediata del inmueble con solo una caución juratoria, es decir, sin depositar dinero, con la simple promesa de responder si se equivocó.
Qué propone el proyecto
De aprobarse, el desalojo dejaría de tramitarse como un juicio ordinario y pasaría a hacerlo siempre por juicio sumarísimo: el trámite más corto que prevé el Código Procesal. Eso ya cambia el punto de partida.
También se ampliaría contra quién se puede iniciar la demanda. El texto habla de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y “cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”. En criollo: cualquiera que esté ocupando el inmueble sin (o ya sin) derecho a hacerlo.
Para los ocupantes sin título
El proyecto habilita que, en cualquier momento del juicio, después de que el demandado contestó (o no) la demanda, el dueño puede pedirle al juez que ordene la entrega inmediata del inmueble.
Solo necesita que su derecho sea “verosímil” y ofrecer caución juratoria. Si después se demuestra que mintió u ocultó información para conseguir esa medida, el proyecto prevé una multa de hasta diez veces el último alquiler.
Cuando el motivo del desalojo es un cambio de uso del inmueble, deterioro, obras que dañan la propiedad o un uso abusivo, el juez tendría que hacer una inspección en el lugar dentro de las 72 horas de iniciado el expediente, con el Defensor Oficial presente, para identificar quién vive ahí.
El capítulo que protege vulnerabilidades
Y hay un capítulo aparte para proteger a los más vulnerables: si en el inmueble viven menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez no podría avanzar con el lanzamiento sin antes darle intervención a los organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar, y debería dar hasta diez días para que esas personas consigan un lugar transitorio donde vivir.
El juicio sigue corriendo mientras tanto, pero el lanzamiento en sí queda condicionado a esa intervención.
La intimación previa de diez días
El proyecto agrega un artículo completamente nuevo al Código Civil y Comercial, el 1222, que exige un paso obligatorio antes de poder demandar por falta de pago.
Cómo funcionaría, según el propio texto
Antes de ir a la Justicia, el propietario tiene que intimar al inquilino de manera fehaciente. En esa intimación tiene que decirle cuánto debe y darle un plazo para pagar que no puede ser menor a diez días corridos, contados desde que el inquilino la recibe. También tiene que indicarle dónde puede pagar.
La notificación se puede mandar al domicilio que figura en el contrato, sea físico o electrónico, y se da por válida aunque el inquilino se niegue a recibirla o la esquive. No hay forma de pasar por alto la intimación simplemente ignorándola.
Cuando pasan los diez días y la deuda sigue sin pagarse (o el contrato ya venció por otro motivo), según el proyecto, el inquilino tiene la obligación de devolver el inmueble. Si no lo hace, el propietario puede iniciar la demanda judicial, que se tramitaría “por el procedimiento más breve que prevea la ley”, que en la práctica remitiría al juicio sumarísimo que el mismo proyecto establece para todos los desalojos.
Otros cambios en el trámite judicial
Además de lo anterior, el proyecto toca varios engranajes del proceso:
- En los juicios por falta de pago o por vencimiento del contrato, solo se podría presentar prueba documental y pericial.
- Cuando hay que notificar la demanda y no hay domicilio constituido, el notificador podría identificar el inmueble con fotos si falta el número de la puerta, y tendría que hablar con los ocupantes, encargados de edificio o vecinos para dar con el demandado.
- Y el mandamiento de lanzamiento, la orden que ejecuta el desalojo, vendría con instrucciones más precisas: autorización para pedir la fuerza pública y allanar si hace falta, para actuar en días y horarios inhábiles, y para nombrar a alguien que se haga cargo de los muebles que queden en el lugar.
¿Qué cambia para propietarios y para inquilinos?
Si sos propietario
Antes de demandar por falta de pago en una vivienda, vas a tener que intimar formalmente al inquilino y darle diez días corridos para pagar.
Si no paga, recién ahí podés iniciar la demanda, que tramitaría por la vía más rápida disponible. No vas a poder negarte a recibir las llaves cuando te las quieran devolver, y si actuás de mala fe para conseguir una desocupación anticipada, te arriesgás a una multa importante.
Si sos inquilino
Vas a tener un piso mínimo de diez días desde que te llega la intimación para ponerte al día con la deuda antes de que te inicien una demanda.
Si en tu casa vive alguien especialmente vulnerable, el proyecto prevé que intervengan organismos de protección antes de que se ejecute cualquier lanzamiento. Y si el propietario no te quiere recibir las llaves, podés depositarlas en el juzgado y, cumpliendo los plazos, dejar de generar deuda de alquiler desde el día en que lo notificaste.
Lo que falta para que esto empiece a regir
Todo lo descripto es, por ahora, un proyecto de ley. Para que la intimación de diez días, el juicio sumarísimo obligatorio o cualquiera de los demás cambios se conviertan en derecho aplicable, el proyecto tiene que aprobarse en ambas cámaras del Congreso y ser promulgado. Hasta que eso pase, sigue rigiendo el régimen actual, sin el artículo 1222 ni ninguna de estas reformas al Código Procesal.