Quién debe pagar las reparaciones por humedad en casas o apartamentos en arriendo

En Colombia, el 40,3 % de los hogares viven en arriendo, según datos del DANE, y una de las preguntas más comunes entre arrendatarios es quién debe asumir los costos de reparación de problemas como la humedad en las viviendas.

Este tema puede generar confusión, pero existen reglas claras basadas en la ley y en lo estipulado en los contratos de arrendamiento.

¿Cuál es la importancia del contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es el primer documento que se debe revisar en caso de cualquier disputa sobre las reparaciones.

Este acuerdo es considerado la "ley" para ambas partes (arrendador e inquilino), por lo que cualquier aspecto relacionado con el mantenimiento de la vivienda debe estar especificado en él.

En caso de que no se mencionen las reparaciones, el Ministerio de Justicia establece que se debe determinar qué tipo de arreglo requiere la vivienda.

¿Cuáles son los tipos de reparaciones y quién debe pagarlas?

Reparaciones indispensables o necesarias

Son aquellas que son esenciales para el uso adecuado de la vivienda, como las tuberías que provocan filtraciones de agua. En estos casos, el arrendador es quien debe hacerse cargo de los arreglos.

Sin embargo, el arrendatario puede realizar las reparaciones y solicitar un reembolso, siempre que pueda probar que los daños no son culpa suya y que informó oportunamente al arrendador sobre la necesidad de las reparaciones.

Reparaciones locativas

Estas son las que se realizan para mantener el inmueble en el mismo estado en que se entregó al inquilino, como puede ser la pintura de una pared.

El inquilino es responsable de estas reparaciones, a menos que el deterioro sea por fuerza mayor, como un mal uso de los materiales o un daño estructural preexistente. En este caso, la responsabilidad recaerá sobre el arrendador.

Reparaciones útiles

Este tipo de reparaciones buscan aumentar el valor de la propiedad, como mejorar el mobiliario o hacer reformas. El arrendador no está obligado a pagar por este tipo de reparaciones a menos que haya dado su autorización previa. Además, el arrendatario puede llevarse los materiales usados, siempre que no cause daño al inmueble.

¿Qué hacer si el arrendador se niega a hacer las reparaciones?

Si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias, el inquilino tiene derecho a actuar.

Según el Ministerio de Justicia, el arrendatario puede realizar las reparaciones indispensables y descontar el costo del arreglo del valor del arrendamiento, pero hay condiciones: el descuento no puede exceder el 30 % del valor mensual del alquiler.

Si el costo de la reparación supera ese porcentaje, el inquilino puede hacer descuentos periódicos hasta completar el monto total.

¿Se puede terminar el contrato por problemas de humedad?

Si el mal estado del inmueble, como la humedad, impide el uso adecuado de la vivienda, el arrendatario puede solicitar la terminación unilateral del contrato.

La Secretaría de Hábitat de Bogotá explicó que los inquilinos tienen derecho a pedir la finalización del contrato de arrendamiento si el inmueble no es habitable en condiciones razonables. Además, en ciertas circunstancias, el arrendatario podría solicitar una indemnización por los daños ocasionados.

Si el problema persiste y afecta la habitabilidad, el arrendatario tiene la opción de terminar el contrato.