Uno de cada cuatro departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires tuvo que bajar el precio en los últimos seis meses porque no logra cerrar operaciones. La demanda sigue sin recuperarse y eso obliga a los propietarios a ajustar valores para concretar ventas.
Según el último informe de Zonaprop, el 25% de los avisos publicados registró una baja en ese período. En muchos casos, el ajuste aparece después de varios meses sin lograr vender. En esos casos, la baja promedio ronda el 6 por ciento.
“Lo que se está vendiendo es lo que está en precio. Hay propietarios que ajustan para concretar operaciones, pero eso no implica una baja general del mercado, sino una adecuación a los valores que hoy convalidan los compradores”, explica Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
“En general, desde el primer precio de publicación hasta el precio de cierre puede haber ajustes de hasta un 20 por ciento”, agrega.
En la misma línea, Ezequiel Wierzba, fundador de la inmobiliaria Click, sostiene que parte de la oferta “estuvo desalineada con la demanda real durante mucho tiempo” y ahora se está corrigiendo. “Las propiedades que salen caras terminan ajustándose, mientras que las que están bien posicionadas se venden más rápido y sin necesidad de bajar”, agrega.
Al mismo tiempo, los valores siguen subiendo, pero a un ritmo mucho más lento. El precio medio del metro cuadrado se ubica en u$s 2459 en marzo y en lo que va del año acumula una suba de 0,4%, por debajo del 3,1% del mismo período de 2025.
Qué pasa con la compraventa
La compraventa muestra un freno en el arranque del año. En febrero se firmaron 3567 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un 17% menos que en el mismo mes de 2025, según el Colegio de Escribanos porteño.
A pesar de esa caída, el dinero que se movió fue mayor. En total, las operaciones superaron los $ 618.000 millones, con valores promedio más altos que el año pasado.
Hoy la mayoría de las operaciones se hace sin crédito, lo que reduce la cantidad de compradores. Solo el 17% de las escrituras se hizo con hipoteca, cinco puntos menos que un año atrás.
En qué barrios se sienten más los ajustes
Según el informe, en el último año, zonas como Constitución, San Nicolás y Lugano registraron caídas en los precios de publicación. Son barrios donde hay más propiedades en venta y donde los avisos permanecen más tiempo activos.
En cambio, en otros sectores los valores todavía se sostienen. En barrios como Villa Urquiza, Villa del Parque, Monte Castro o Liniers, dentro del noroeste y oeste de la Ciudad, los precios muestran subas en los últimos 12 meses.
Las diferencias también se ven por zona. En el corredor norte, con barrios como Palermo, Belgrano o Núñez, el valor del metro cuadrado supera los u$s 3100. En el sur, en zonas como Lugano o Nueva Pompeya, se ubica cerca de los u$s 1250.
Vuelve a subir el costo de la construcción
Por otro lado, el costo de la construcción volvió a subir en dólares y ya se ubica por encima de los niveles de los últimos años. En marzo registró un aumento del 3,7%, según la Cámara Argentina de la Construcción.
Hoy está un 41% arriba del promedio del período 2012-2025 y más de tres veces por encima del piso que había tocado en 2020.
“Donde hay más dificultad es en los proyectos en pozo, porque los costos subieron en dólares y hoy a la demanda le cuesta convalidar esos precios”, señala Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers.