La recuperación del crédito hipotecario volvió a poner sobre la mesa una de las principales dificultades para quienes buscan comprar una vivienda y que no es el valor de la propiedad ni la cuota.
En muchos casos, el principal obstáculo es la relación cuota-ingreso que exigen los bancos para otorgar un préstamo.
Un informe elaborado muestra que una familia que cuenta con dólares ahorrados y los utiliza como anticipo puede modificar sensiblemente esa ecuación.
No sólo porque reduce el monto financiado, sino porque también disminuye el ingreso mensual necesario para acceder al crédito.
El millón de pesos que puede abrir la puerta al crédito
El ejercicio realizado por Focus Market toma como referencia un departamento de u$s 85.000.
Si el comprador financia el 100% del valor mediante un crédito UVA a 20 años, la cuota inicial ronda $1,01 millón y el banco exige ingresos familiares superiores a $4 millones para respetar el criterio habitual de que la cuota no supere el 25% del ingreso.
Pero el escenario cambia cuando la familia dispone de u$s 21.250, equivalentes al 25% del valor de la propiedad, y los utiliza como anticipo. En ese caso, el préstamo baja de u$s 85.000 a u$s 63.750.
Allí la cuota mensual disminuye alrededor de $253.000 y el ingreso necesario para calificar cae cerca de $1 millón.
Es decir, una familia que hoy queda afuera únicamente porque no alcanza el ingreso exigido por el banco podría pasar a cumplir ese requisito simplemente reduciendo el monto financiado.
El efecto del anticipo no se limita al pago mensual
También reduce el riesgo que asume el tomador del crédito.
Al financiar un capital menor, disminuye la cantidad de UVA sobre la que se actualizarán tanto la deuda como las cuotas durante los próximos años.
Por eso el informe sostiene que los dólares ahorrados no sólo reducen el monto de la deuda, sino que también mejoran las posibilidades de acceso al sistema hipotecario.
Sin embargo, el anticipo no elimina el principal riesgo.
“Al tomar un crédito de este tipo no es recomendable analizar solamente el valor de la primera cuota. Antes de tomar un crédito UVA hay que evaluar la estabilidad y evolución esperada de los ingresos, el porcentaje del salario que representa la cuota, el plazo del préstamo y la posibilidad de afrontar escenarios de inflación más elevada”, sostiene Damián Di Pace.
El informe proyecta dos escenarios posibles para una familia que toma hoy un crédito.
En un contexto de desaceleración inflacionaria, el ingreso familiar debería crecer alrededor de 42% en los próximos dos años para mantener estable el esfuerzo de pago.
Si la inflación volviera a acelerarse, ese incremento necesario subiría hasta 103%.
Por eso, la clave no pasa solamente por cuánto aumenta la cuota. La verdadera pregunta es si los ingresos familiares podrán acompañar esa evolución.
Qué enseñan los últimos diez años de Créditos UVA
Focus Market hizo un ejercicio poco habitual. Tomó como ejemplo una propiedad con valor de u$s 85.000, 75% de financiación a 20 años.
Y calculó qué habría ocurrido si el crédito se hubiera tomado en distintos años. La diferencia es enorme.
Es decir, el comprador de 2019 necesitó endeudarse en más del doble de UVA que quien ingresa hoy para comprar exactamente la misma propiedad.
Cuando además se incorporan las tasas reales ofrecidas por los bancos, el contraste es todavía mayor. En 2017 la tasa rondaba 4,5%, mientras que en 2019 llegaba al 10%.
En 2026, en cambio, el problema ya no pasa por la cantidad de UVA sino por una tasa cercana al 9,5%, que eleva la cuota inicial pese a requerir menos unidades indexadas.
Una oportunidad para quienes ya tienen ahorros
El informe agrega que el nuevo régimen de regularización de activos abre la posibilidad de utilizar dólares previamente ahorrados como parte del anticipo para una vivienda.
Un crédito UVA no debería evaluarse únicamente por la tasa de interés o por el valor de la primera cuota. Tampoco alcanza con preguntarse si la inflación va a bajar.
La pregunta más importante es otra. ¿Tengo margen para sostener esa cuota si mis ingresos dejan de acompañar a la inflación?
Como resume Focus Market, un crédito UVA puede ser una herramienta efectiva para acceder a la vivienda cuando la cuota inicial es manejable, el hogar mantiene ingresos relativamente estables y existe capacidad de ahorro para absorber eventuales cambios de escenario.
En ese contexto, contar con dólares para un anticipo no sólo reduce el monto del préstamo: también puede convertirse en la llave que permita cumplir los requisitos para acceder al crédito.