Créditos hipotecarios: por qué la tasa más baja no siempre es la más conveniente

El mercado de los créditos hipotecarios volvió a moverse en los últimos meses. La reaparición de las líneas UVA y las medidas del Gobierno para destinar más fondos a los bancos impulsaron una baja en las tasas y ampliaron la oferta de préstamos para la compra de viviendas.

Este escenario mejoró la accesibilidad para quienes sueñan con convertirse en propietarios. Con cuotas iniciales más bajas y una mayor competencia entre bancos, cada vez más familias vuelven a evaluar la posibilidad de financiar una vivienda.

Sin embargo, los especialistas advierten que elegir un préstamo solo porque tiene la tasa más baja puede ser un error. El porcentaje que financia el banco, el plazo, los gastos adicionales y la posibilidad de cancelar la deuda antes de tiempo pueden determinar el verdadero costo y la conveniencia de un préstamo hipotecario.

Cómo funcionan los créditos hipotecarios UVA

La mayoría de las líneas que hoy ofrecen los bancos están denominadas en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), un índice que se actualiza diariamente en función de la inflación.

En la práctica, el banco presta una determinada cantidad de UVAs y el deudor devuelve ese monto en cuotas calculadas sobre esa unidad. Como el valor de la UVA aumenta con la inflación, tanto el capital adeudado como las cuotas se actualizan con el paso del tiempo.

Por esta razón, los créditos UVA suelen ofrecer cuotas iniciales más bajas que otras alternativas de financiamiento. Sin embargo, a medida que avanza el préstamo, el monto en pesos de las cuotas varía junto con la inflación.

El principal riesgo aparece cuando los ingresos de la familia no acompañan ese ritmo de actualización. Si el salario crece por debajo de la inflación, la cuota puede representar una proporción cada vez mayor del presupuesto mensual.

Para los especialistas, este es uno de los principales aspectos que deben analizar quienes estén evaluando tomar deuda a largo plazo. En diálogo con El Cronista, el economista Andrés Salinas señala que el crédito puede resultar atractivo en el contexto actual, pero recuerda que se trata de compromisos que se extienden durante 20 o 30 años y atraviesan distintos ciclos económicos.

“Nuestra decisión no puede basarse solo en el escenario actual sino en mi expectativa de cómo puede evolucionar todo”, explica.

Qué tasas ofrecen hoy los bancos

Aunque las condiciones varían según la entidad, actualmente la mayoría de los créditos hipotecarios ofrecen tasas reales de entre 6,5% y 9% anual, además del ajuste por UVA.

Entre las principales propuestas del mercado se destacan:

• Banco Ciudad: tasa de 6,5% anual, plazo de hasta 25 años y financiación de hasta el 70% del valor de la propiedad.
• Banco Nación: tasa de 6,7% anual, hasta 30 años de plazo y financiación de hasta el 75%.
• ICBC: tasa de 6,9% anual, hasta 20 años y 75% de financiación.
• BBVA: tasa de 7,5% anual, plazo de hasta 30 años y financiación de hasta el 80%.
• Banco Provincia: tasa desde 9% anual, hasta 20 años de plazo y financia hasta el 80% para quienes cobran sus haberes en el banco.

La diferencia entre financiar el 70%, el 75% o el 80% del inmueble puede ser determinante. Un banco puede ofrecer una tasa más baja, pero prestar menos dinero, lo que obliga al comprador a contar con un ahorro previo mayor para completar la operación.

Por qué no alcanza con mirar únicamente la tasa

La tasa es uno de los componentes centrales del crédito porque determina el interés que se paga por el dinero prestado. Sin embargo, no alcanza para conocer el costo real del financiamiento ni para saber si una propuesta se adapta a la situación económica del solicitante.

Una de las primeras variables que hay que revisar es el costo financiero total (CFT). Además de los intereses, el préstamo puede incluir seguros de vida, seguros contra incendio, gastos administrativos y otras comisiones. Esos cargos elevan el costo de la operación y pueden generar diferencias entre entidades que, a simple vista, parecen ofrecer condiciones similares.

Las variables clave que conviene analizar antes de firmar

Además de la tasa, los expertos recomiendan prestar atención a otros factores que pueden tener un impacto importante durante la vida del préstamo.

La relación entre cuota e ingresos

Uno de los mayores riesgos de los créditos UVA es el descalce entre la evolución de la cuota y los ingresos familiares.

Mientras el crédito ajusta por inflación, los salarios no siempre siguen el mismo ritmo. Si los ingresos pierden poder adquisitivo, la cuota puede representar una proporción cada vez mayor del presupuesto mensual.

En este sentido, el economista Nahuel Bernués recomienda verificar si el crédito cuenta con mecanismos de protección vinculados a la evolución salarial y entender exactamente cómo funcionan.

El plazo elegido

Extender el plazo reduce el valor inicial de la cuota y mejora la accesibilidad. Sin embargo, también implica pagar intereses durante más tiempo y mantener un capital ajustado por UVA durante más años.

Según Bernués, pasar de un plazo de 20 a 30 años puede reducir la cuota inicial alrededor de un 13%, aunque deja el capital indexado expuesto durante más tiempo.

Por eso, una cuota más baja no necesariamente significa un crédito más barato.

Las condiciones para salir del crédito

Otro aspecto poco analizado son las condiciones de precancelación y refinanciación.

Bernués destaca que en los créditos UVA existe una “asimetría de tasa”: quien toma hoy queda atado a una determinada tasa real, pero conserva la posibilidad de refinanciar o migrar a otra línea en el futuro si las condiciones mejoran.

Por eso recomienda revisar previamente los costos de precancelación, la portabilidad hipotecaria y los gastos asociados a una eventual refinanciación.

Los gastos de la operación

El ahorro previo no debe limitarse al anticipo. También hay que contemplar honorarios, impuestos, sellados, gastos de escrituración, seguros y otros costos asociados a la compra de una vivienda.

Los errores más frecuentes al buscar un crédito hipotecario

Entre las equivocaciones más habituales, los especialistas señalan:

• Esperar una mejor oportunidad sin prepararse financieramente.
• Subestimar los tiempos del proceso de aprobación.
• Analizar únicamente la cuota inicial.
• No contemplar los gastos asociados a la compra.
• Ignorar el impacto que puede tener la inflación sobre la evolución de las cuotas.
• Tomar el máximo monto disponible sin dejar margen en el presupuesto familiar.