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El mercado de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) en México, que administra activos por más de MXN$ 1 billón y cerca de 32 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR), contará con una nueva plataforma digital para analizar el valor de estos instrumentos: Capreits, que ofrecerá acceso completo a sus herramientas desde MXN$ 33 mensuales.
La plataforma, desarrollada durante unos dos años por Antonio Alejandro González Castillo y Carlos Enrique Agostini Silva, busca concentrar información financiera, operativa, inmobiliaria y bursátil para que los inversionistas puedan construir sus propios escenarios de valuación sin depender únicamente de los precios de mercado o de múltiplos predeterminados.
De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA) citados por la empresa, el sector representa cerca de 4% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional y acumula un rendimiento de 100.14% en los últimos cinco años, por encima del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la Bolsa Mexicana de Valores y del S&P 500.
Pese al crecimiento del mercado, el análisis de estos instrumentos requiere integrar información de reportes trimestrales, estados financieros, presentaciones corporativas y distintas fuentes de mercado, un proceso que Capreits busca simplificar mediante la estandarización de datos.
“Capreits nace de querer reunir ese proceso en una sola plataforma y, sobre todo, permitir que cada inversionista utilice sus propios supuestos. No buscamos decirle al usuario cuánto vale una FIBRA; buscamos darle las herramientas para que pueda determinarlo”, señaló Antonio Alejandro González Castillo, cofundador de la compañía.
Capreits integra más de 60 variables para analizar FIBRAs
En su primera versión, Capreits cubre 15 FIBRAs y ofrece más de 60 variables de análisis por cada una, entre ellas el Valor Neto de los Activos (NAV, por sus siglas en inglés), tasas de capitalización o cap rates, deuda, Fondos de Operación (FFO), métricas por Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI) y medidas de riesgo financiero.
Una de sus principales herramientas permite modificar las tasas de capitalización para estimar el valor de los activos inmobiliarios y construir escenarios propios. La plataforma también desagrega los portafolios entre propiedades estabilizadas, desarrollos y reservas de tierra, además de incorporar indicadores de apalancamiento, capacidad de pago y generación de flujo.
Estas funciones permiten comparar valuaciones, rendimientos y métricas financieras entre distintas emisoras, con el objetivo de evaluar sus portafolios inmobiliarios más allá de las variaciones diarias de sus certificados en bolsa.
La herramienta no emite recomendaciones de compra o venta. Su propósito es proporcionar información e indicadores para que cada inversionista realice su propio análisis y determine cuánto considera que vale una FIBRA frente al precio al que cotiza en el mercado.
Acceso gratuito y suscripción mensual
Capreits operará bajo un modelo freemium. Cada usuario podrá elegir una FIBRA y conservar acceso completo a su análisis de manera gratuita y permanente.
Además, los nuevos usuarios tendrán un periodo de prueba de 14 días con acceso a todas las FIBRAs disponibles. Una vez concluido, la suscripción para consultar el universo completo cubierto por la plataforma tendrá un costo de MXN$ 33 mensuales.
El desarrollo tecnológico representó uno de los principales retos del proyecto, debido a que las 15 FIBRAs incluidas en esta primera etapa presentan sus datos bajo formatos distintos, que debieron estandarizarse para permitir el cálculo automático de escenarios.
“El reto tecnológico no era solo reunir información, sino estandarizar los reportes de 15 FIBRAs que publican sus datos de formas distintas y convertirlos en un modelo que se recalcula al instante con los supuestos de cada usuario. Lo que antes tomaba horas en Excel, ahora se puede analizar en minutos”, explicó Carlos Enrique Agostini Silva, cofundador de Capreits y responsable de la arquitectura y el desarrollo tecnológico.
En su primera etapa, la plataforma estará enfocada en el mercado mexicano. A largo plazo, sus fundadores contemplan ampliar las herramientas hacia otros mercados inmobiliarios públicos y el análisis de adquisiciones de bienes raíces privados.