FIBRA Prologis llega al tramo final de 2026 con una paradoja: tiene capacidad de balance para desplegar alrededor de u$s 1,300 millones, pero parte de los activos que podría incorporar a su portafolio todavía no están listos para cruzar la línea de meta.
La fibra industrial redujo su guía de adquisiciones para 2026 a u$s 100 millones, prácticamente lo que ya ha ejecutado durante el año. La explicación de su director general, Jorge Girault, durante la conferencia con analistas del tercer trimestre fue directa: se trata, principalmente, de un problema de tiempos.
Los retrasos en la conexión de servicios y en la entrega de permisos han desplazado el calendario del pipeline de Prologis. Dado que su patrocinador exige que los inmuebles estén arrendados y ocupados antes de pasar a manos de FIBRA Prologis, las adquisiciones se han frenado
El ajuste no responde a falta de capacidad financiera. Al cierre del trimestre, la compañía registró un loan-to-value (LTV) de 24%, frente a un límite interno de 35%, además de más de u$s 1,000 millones de liquidez.
Ese margen le deja una capacidad potencial de inversión de alrededor de u$s 1,300 millones, de acuerdo con Alexandra Violante, directora financiera de la compañía. El 70% de su deuda está contratado a tasa fija y tiene un vencimiento promedio de seis años.
La administración, sin embargo, recalcó que no desplegará ese capital a cualquier costo: las oportunidades serán evaluadas en función de su retorno frente al costo de capital y su impacto sobre el balance.
Una operación sólida, con un tropiezo
La demora en las adquisiciones contrasta con una operación que mantuvo cifras sólidas durante el tercer trimestre.
FIBRA Prologis terminó el periodo con una ocupación de 96.5%, unos 360 puntos base por encima del mercado y 70 puntos base más que en el trimestre anterior. Los fondos de operación (FFO) alcanzaron u$s 97 millones, 8% más que un año antes, mientras el AFFO se ubicó en u$s 76 millones, una disminución anual de 2%.
La fibra arrendó cerca de 280 mil metros cuadrados durante el trimestre y acumula más de 840 mil en lo que va de 2026, equivalentes al 90% de los vencimientos del año.
El cambio efectivo neto de las rentas se mantuvo en 36%, mientras el portafolio conserva alrededor de 25% de potencial de mark-to-market, una brecha que la compañía espera capturar conforme venzan y se renueven los contratos.
El principal tropiezo estuvo en dos inquilinos de mercados fronterizos que, en conjunto, representaban alrededor de 93 mil metros cuadrados. Uno fue afectado por la situación arancelaria y otro, perteneciente al sector automotriz, enfrentó dificultades financieras. Ambos terminaron cesando operaciones.
Las mayores reservas por cuentas incobrables derivadas de estos casos presionaron los resultados y llevaron a FIBRA Prologis a reducir su previsión de crecimiento anual del same-store cash NOI a entre 7% y 8%.
FIBRA Prologis ya logró recolocar aproximadamente 40% de la exposición de los dos clientes, con rentas cerca de 50% superiores a las anteriores. Violante anticipó, no obstante, que aún se verá algún efecto durante el cuarto trimestre mientras la compañía trabaja sobre el espacio restante.
Un mercado después del boom del nearshoring
El tercer trimestre también dejó señales de un cambio en el mercado inmobiliario industrial mexicano.
Girault reconoció que las condiciones ya no son las mismas que durante los años pico del nearshoring, aunque la compañía observa una transición hacia un mercado más equilibrado.
El pipeline de construcción cayó 34%, más de lo esperado por la empresa, mientras la vacancia del mercado subió apenas 10 puntos base, a 7.1%. Las rentas de mercado retrocedieron 1.7% durante el trimestre.
Del lado de la demanda, incluyendo entregas build-to-suit en Ciudad de México, la absorción neta alcanzó alrededor de más de 1.1 millones de metros cuadrados, más del doble del promedio observado durante la primera mitad del año. La compañía espera que la absorción del mercado se acerque a casi 2.8 millones de metros cuadrados en todo 2026.
Uno de los motores emergentes está ligado a los centros de datos. Las empresas que atienden a este sector representaron aproximadamente 20% de la actividad de arrendamiento acumulada en el año, cercana a 558 mil metros cuadrados. Juárez, Tijuana y Guadalajara destacan entre los mercados con mayor actividad vinculada a esta industria.
El comercio electrónico y la logística también aparecen en el radar para 2027. Girault anticipó que podrían impulsar nuevos desarrollos o adquisiciones conforme crezca la necesidad de ampliar las redes de distribución.
La compañía, además, prepara una mayor rotación de activos. Tras registrar alrededor de US$70 millones en desinversiones durante este año, espera mayores volúmenes en 2027. Ya recibió ofertas por algunos activos, aunque los cierres podrían demorarse por procesos regulatorios.
Así, el recorte en adquisiciones de 2026 no refleja una FIBRA sin recursos para crecer. El dinero está disponible. El desafío está en que los activos del pipeline superen los permisos, servicios y procesos necesarios para quedar listos para incorporarse al portafolio.
