Desde el Centro Argentino de Ingenieros, hemos bregado en forma permanente por una política nacional de vivienda y desarrollo urbano, que dé las respuestas que la sociedad argentina espera para poder cumplir con los postulados de nuestra Constitución Nacional cuando en su Preámbulo enuncia: “Promover el bienestar general , particularizando en su Art. 14 bis que si bien establece el derecho al “acceso a una vivienda digna no establece el grado de tenencia, por lo que el aliento a la vivienda en locación es una forma práctica e inmediata de implementar ese acceso a un gran sector de la población que lo requiere y al mismo tiempo activar ese parque inmobiliario inactivo.
La locación de viviendas, permite resolver la movilidad espacial, social y del crecimiento y descrecimiento de la familia de amplios sectores de la sociedad, especialmente los más jóvenes, que no desean quedar anclados a una vivienda y atados al pago de largos préstamos hipotecarios, por lo que la figura del alquiler podría resolver esta situación de inmediato, volcando una importante número de viviendas al mercado y produciendo de esa manera una baja en los precios, que fueron los que más crecieron en los diez años y medio de vigencia del Plan de Convertibilidad.
En efecto, desde el 1º de abril de 1991 el país cambió estructuralmente los precios relativos que sufrieron graves distorsiones y cuyo análisis nos permitirá extraer experiencias que serán útiles no solo para entender qué pasó, sino para tener en cuenta para el futuro.
Ese análisis de los distintos índices del Indec, nos permite verificar que ya en los primeros 5 años esa década –mayo 1995– mientras los precios mayoristas crecieron el 17,1%, los precios al consumidor lo hicieron el 60,8%, 3 veces y media más, porque contiene los servicios que al no ser transables con el exterior no tienen competencia. En el mismo período los alquileres crecieron el 184,5%, o sea 3 veces más que los precios al consumidor, que no puede atribuirse a que la construcción fuera cara en la Argentina, ya que en el mismo período sólo creció el 59,9%,
Teniendo en cuenta que el salario sólo creció el 35,8%, la brecha con respecto al alquiler que registraba el 184,5% era de 5,15 veces lo cual imposibilitaba alcanzar el acceso. Esas distorsiones se mantuvieron por el resto de la década con una brecha notable que recién cambia su tendencia a partir de mayo de 2002 en que el gobierno de Néstor Kirchner logra generar un impacto que surge de una fuerte suba de los índices y una leve baja de los alquileres que termina por igualarse en mayo 2005. Hoy, que esa brecha se redujo notablemente, aumentó la demanda y no quedaron unidades para alquilar, lo que llevó a los inmobiliarios a decir se alquiló todo. Respecto a los alquileres, la única forma de que los precios bajen no es con regulaciones o fijaciones, sino aumentando la oferta, no sólo construyendo más viviendas, sino también poniendo en servicio las disponibles.
El congelamiento
El parque de viviendas en alquiler que la Argentina registraba en la década de 1940 valores de más del 65%, que coincidía con los niveles internacionales. Esas viviendas fueron retirándose del mercado reduciéndose a uno de los niveles más bajos del mundo, 5% a 6% en 1983, posible gracias a las sucesivas leyes que pretendieron regular el mercado y sólo lograron que no se diera respuesta a la demanda, y que los potenciales inversores no construyeran más viviendas y destinaran sus ahorros a otros tipos de inversión más redituables para ellos, con el consiguiente perjuicio para los que demandaban ese tipo de locación.
Por último, el tratamiento de las locaciones en forma profesional, como lo es en los Estados Unidos, permitirá desarrollar las nuevas figuras creadas por la Ley 24.441 sobre: leasing inmobiliario, fondos comunes de inversión inmobiliaria, la participación cuotapartista, la securitización de los flujos de alquileres asegurados, los títulos desmaterializados, y los registros de Inscripción, le otorgar al sector la liquidez requerida.
