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El mercado financiero argentino sumará en los próximos días un instrumento que busca hacer algo que durante décadas pareció imposible en el país: transformar al ladrillo en un activo financiero líquido, divisible y accesible para cualquier inversor.
Bajo el modelo de los Real Estate Investment Trust (REIT), el Grupo IEB y Grupo Briones anunciaron el primer vehículo inmobiliario de este tipo en la Argentina, regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y con cotización prevista en Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA).
La propuesta apunta directamente a uno de los grandes problemas históricos del mercado inmobiliario argentino: la barrera de entrada.
Y es que hasta ahora, invertir en propiedades implicaba contar con varios miles de dólares, afrontar costos notariales, escritura, administración, impuestos y además convivir con la falta de liquidez típica del sector.
El nuevo REIT intenta romper con esa lógica al permitir que cualquier persona pueda comprar una participación del fondo desde apenas $ 1000.
¿Qué son los REIT?
El concepto detrás del instrumento no es nuevo a nivel global. Los REIT nacieron en Estados Unidos en los años 60 y hoy representan una industria multimillonaria que permite invertir en oficinas, edificios residenciales, centros logísticos, hoteles, hospitales, shoppings e incluso data centers.
Funciona así: un fondo reúne dinero de múltiples inversores, compra activos inmobiliarios, cobra alquileres y distribuye parte de esa renta entre quienes participan del vehículo.
En la Argentina, el esquema se estructuró como un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario. Eso significa que el inversor no compra directamente un departamento ni una oficina, sino cuotapartes que representan una participación proporcional del patrimonio del fondo.
Ahí aparece el primer cambio profundo que intenta introducir este instrumento: convertir al mercado inmobiliario en un producto financiero negociable, algo mucho más parecido a comprar una acción o un ETF que a la operatoria tradicional del real estate argentino.
Un proyecto revolucionario para el mercado local
Según el documento presentado por los expertos que traen el vehículo a la Argentina, cada cuotaparte tendrá un valor nominal de $1000. La economista Yayi Morales explicó en diálogo con El Cronista que justamente ese punto es el que vuelve al proyecto “revolucionario” para el mercado local.
“El ticket mínimo son $1000. Personalmente creo que éste es el punto que lo vuelve más revolucionario. Es la posibilidad para cualquier tipo de inversor de exponerse al mercado inmobiliario sin necesidad de tener grandes sumas de dinero ni gestionar directamente la compra de una propiedad”, aseguró la experta.
El fondo estará administrado por Ciclo Nova Asset Management y contará con un comité liderado por Beltrán Briones y Juan Ignacio Abuchdid.
El objetivo será invertir principalmente en activos inmobiliarios de renta en la Ciudad de Buenos Aires. Pero el portfolio no se limitará solamente a departamentos para alquiler. El reglamento también habilita inversiones en oficinas, locales comerciales, fideicomisos inmobiliarios, contratos de alquiler, ONs vinculadas al sector e incluso financiamiento para desarrollos inmobiliarios.
¿Cuánto puede rendir este instrumento?
Sobre el rendimiento esperado, Morales explicó que el fondo apunta a generar una renta bruta anual de entre 6,5% y 7%, con una renta neta cercana al 5 por ciento.
“La proyección es distribuir aproximadamente un 4% anual y, desde ahí, capturar todo el rendimiento adicional que pueda aportar la administración del portfolio”, señaló.
Respecto de la apreciación del activo, la economista advirtió que es más difícil hacer una estimación porque depende de variables como la oferta, la demanda y la evolución del mercado inmobiliario.
Sin embargo, indicó que la expectativa de Grupo IEB y Grupo Briones es que los activos puedan valorizarse al menos un 10% anual. “Entre renta y apreciación, el retorno total podría rondar el 15% anual en dólares”, sostuvo.
Consultada sobre qué ocurriría si cae el mercado inmobiliario o baja la ocupación de alquileres, Morales remarcó que el REIT combina dos fuentes de retorno: la renta corriente y la apreciación del capital.
“A medida que sube el valor de los inmuebles, también sube el valor de la inversión. Pero si cayera el precio del metro cuadrado, caería el precio del REIT. Es un vehículo para invertir en metros cuadrados y renta”, explicó.
Para graficarlo, comparó el instrumento con un ETF accionario. “Es como cuando un ETF invierte en acciones: si las acciones caen, el ETF también cae”, afirmó.
En ese sentido, aclaró que se trata de una herramienta pensada para inversores que buscan exposición al mercado inmobiliario sin asumir los costos y complejidades de comprar una propiedad de manera directa.
La economista agregó que el fondo contará con un comité ejecutivo encargado de monitorear permanentemente las variables del mercado inmobiliario para evitar situaciones que puedan afectar los rendimientos. A eso se sumará un broker especializado que tendrá a cargo la negociación activa de los alquileres para intentar mantener las unidades ocupadas de manera permanente.
En cuanto a la distribución de dividendos, Morales precisó que el pago será en pesos. “Las propiedades se ponen en alquiler y la renta generada se distribuye trimestralmente a los inversores, dentro de los 20 días hábiles posteriores a la presentación de los estados contables auditados ante la CNV”, explicó.
Sobre los riesgos del instrumento, señaló que el principal factor a monitorear es la evolución del valor del metro cuadrado y de la renta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. “Hoy la renta de alquileres ronda aproximadamente el 5% anual”, indicó.
De todos modos, sostuvo que el mercado inmobiliario todavía se encuentra lejos de máximos históricos. Citó datos de Zonaprop para explicar que el precio medio de los departamentos en la Ciudad se ubica actualmente en u$s 2460 por metro cuadrado, con una suba interanual de apenas 2,2%, mientras que los valores siguen 12,2% por debajo de los máximos históricos de la serie.
Además, la experta destacó que el fondo cotizará en bolsa, por lo que las cuotapartes podrán comprarse y venderse desde cualquier broker o plataforma habilitada. “IEB actuará como market maker, asegura liquidez y profundidad en el mercado”, concluyó.