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En España, el alquiler de vivienda es una alternativa habitual para quienes no quieren o no pueden acceder a una compra con hipoteca, pero genera dudas sobre la protección de los derechos de los inquilinos si el propietario decide vender o recuperar el inmueble antes de tiempo.
La posibilidad de que el casero venda la vivienda alquilada preocupa a muchos inquilinos, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge reglas claras sobre cómo afecta la venta al contrato de alquiler y qué derechos tiene el arrendatario.
Venta de vivienda alquilada: qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos
La LAU establece que un contratos de alquiler de vivienda tiene una duración mínima de cinco años cuando el casero es persona física, o de siete años si es persona jurídica (empresa), y que los contratos se prorrogan automáticamente por plazos anuales hasta completar esos límites si ninguna de las partes comunica lo contrario con la antelación legal. Esto protege al inquilino frente a terminaciones anticipadas por motivos de venta.
La LAU permite que en el contrato conste, de forma expresa, la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda para uso propio o de familiares directos antes de que transcurran cinco (o siete) años, siempre que se cumplan los requisitos de notificación y se respete el plazo legal.
El arrendador que ejerza este derecho de recuperación debe notificar por escrito al inquilino con al menos dos meses de antelación y justificar la causa. Si no hay un acuerdo entre las partes, el inquilino debe entregar la vivienda en el plazo señalado por la ley.
El propietario también puede terminar el contrato por incumplimiento del inquilino, como el impago de la renta, falta de depósito o actualización de la fianza, el subarriendo sin autorización, o la realización de daños, obras no consentidas o actividades molestas o ilícitas, tal como recoge la LAU.
Venta de la vivienda y derechos del inquilino: estabilidad y preferencia
El propietario puede vender la vivienda alquilada, pero la venta no extingue automáticamente el contrato de alquiler: el nuevo comprador debe respetar los términos y plazos pactados hasta su vencimiento, y el inquilino conserva el derecho a permanecer en la vivienda siempre que cumpla sus obligaciones. Además, el arrendatario suele tener derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) si el contrato y la ley lo contemplan.
Los propietarios a veces intentan negociar una salida amistosa ofreciendo una compensación económica, pero el inquilino no está obligado a aceptar ofertas de ese tipo para abandonar la vivienda si su contrato sigue vigente y cumple sus obligaciones.
Si un propietario alega falsamente necesidad de uso propio para recuperar el inmueble y poco después lo vende, esa práctica podría considerarse abusiva o fraudulenta frente al inquilino, lo que puede dar lugar a reclamaciones y posibles indemnizaciones.
En algunos supuestos, si la recuperación de la vivienda por parte del arrendador se declara fraudulenta y no se justifica el uso alegado, el inquilino puede tener derecho a indemnizaciones, aunque este tipo de reclamación suele depender de decisiones judiciales y de lo que se haya pactado en el contrato.