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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha ido adaptándose para responder a la realidad del mercado del alquiler español. Con el objetivo de dar seguridad jurídica a ambas partes, se han introducido mecanismos que permiten un propietario recuperar su vivienda.
Si bien esto se puede dar en condiciones muy específicas, también se han abierto posibilidades para actuar de forma más efectiva cuando el contrato incluye determinadas cláusulas.
El cambio más relevante se basa en una cláusula resolutoria que, de estar incluida en el contrato, permite al arrendador desalojar al inquilino sin esperar a los cinco años que marca la duración mínima legal, algo que abre un nuevo capítulo en las relaciones entre propietarios e inquilinos.
La cláusula que permite el desalojo sin aviso judicial
La cláusula de renuncia a la defensa judicial está ganando terreno en ciertos contratos. Si el inquilino ha renunciado a su derecho a recurrir ante un juez y acepta someterse a un tribunal de arbitraje, el propietario podría iniciar el desalojo antes de cumplir los primeros cinco años.
Esta cláusula, en la práctica, permite al arrendador agilizar significativamente el desalojo: en lugar de pasar por el juzgado tradicional, basta con acudir a un tribunal de arbitraje.
En muchos casos, el inquilino tiene apenas siete días naturales para responder, un plazo muy estrecho para organizar una defensa.
Qué condiciones debe incluir el contrato para que el propietario pueda echar a su inquilino
Para que la cláusula resolutoria sea válida, el contrato debe redactarla de forma clara y específica:
Incluir la renuncia expresada del inquilino a recurrir al juez.
Establecer explícitamente que se somete a arbitraje en caso de incumplimiento.
Precisar los motivos que desencadenan la aplicación (impago, obras no autorizadas, daños, subarriendo, etc.)
De no cumplirse estos requisitos, la cláusula podría considerarse abusiva y ser anulada por los tribunales, dejando al inquilino con los derechos reconocidos por la LAU.
Ventajas y riesgos para propietarios e inquilinos
Incluir esta cláusula ofrece a los propietarios varias ventajas, como:
Desahucio exprés: más rápido y con menor intervención judicial.
Menor coste y burocracia: sin necesidad de abogado ni procurador.
Preaviso breve: siete días pasan muy rápido.
Sin embargo, también existen riesgos legales:
Un tribunal puede anular la cláusula si considera que no es transparente.
El inquilino podría recurrir alegando vulnerabilidad económica o cláusula abusiva.
Un uso inadecuado podría generar sanciones por incumplimiento de derechos básicos.
Para el inquilino, conocer esta disposición es clave. La recomendación es leer el contrato detenidamente y, en caso de duda, acudir a un abogado o consultar con asociaciones de consumidores.
Una tendencia en auge: equilibrio judicial frente a agilidades
Esta cláusula refleja una tendencia creciente: buscar un equilibrio entre agilidad procesal y garantías legales. La LAU y la normativa de vivienda han ampliado las causas lícitas de finalización del contrato, pero siempre priorizando las formas y el respeto a los derechos del inquilino.
Al mismo tiempo, se consolidan vías alternativas como los tribunales de arbitraje, que resultan eficientes y menos costosos. Sin embargo, esto genera preocupación sobre la capacidad real de defensa del inquilino, especialmente si renuncia a la vía judicial.
Desde Europa, se revisan estas reformas considerando que "requieren una seguridad jurídica tanto para inquilinos como para caseros.
