Cierra 2025 y el último Barómetro de Opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) del año vuelve a situar a la vivienda como el primer problema de los españoles. De acuerdo al organismo, las dificultades para contar un techo bajo el que vivir le quita el sueño a un 39,9% de la población, tan sólo una décima menos que el mes anterior, cuando marcó récord, con un 40%.
Inquietud, por cierto, que no es nueva: la vivienda ocupa la primera posición en la tabla de preocupaciones nacionales en el barómetro de diciembre de 2024 (22,3%) y no abandonó esa posición desde entonces.
Estos datos se producen a pesar de la intervención el Gobierno en el mercado inmobiliario, cuyas principales medidas no fueron capaces, al menos por el momento, de frenar los precios cada vez menos asequibles para los ciudadanos.
En efecto, durante este ejercicio entró en vigor el Registro Único de alquileres turísticos, de temporada y por habitaciones, el fin de la golden visa y la entrada de más municipios entre las zonas tensionadas. Con todo, y a pesar de tanto impulso, sigue aparcado en el Congreso la regulación de los alquileres de corta duración, norma que ya fue aprobada en Cataluña.
Asimismo, a la Ley de la Vivienda vigente se le suma la puesta en marcha de la Empresa Estatal de Vivienda y un seguro público de impago de alquiler para los propietarios.
Así pues, la pregunta obligada es qué sucederá en 2026 con el mercado de la vivienda. Aunque antes conviene repasar qué sucedió en el año que está a punto de morir. Porque, y por más que cambie la hoja del almanaque, los problemas estructurales siguen ahí. Empecemos.
El precio nuevamente disparado
Las previsiones de Idealista ya anticipan que el precio de la vivienda en venta cerrará el año con una subida superior al 15% interanual. En lo que va del ejercicio, salvo en el mes de enero, todos los incrementos anuales de los precios de las casas en venta fueron de dos dígitos, y sin parar de crecer desde el 9,2% de enero al 16,1% anual de noviembre, la mayor subida registrada de la serie histórica del portal líder del sector desde 2006.
Otro, y más bajo, es el porcentaje que calcula Tinsa. De acuerdo a la sociedad de tasación, el valor medio aumentó un 3,5% entre el tercer y el cuarto trimestre, impulsado por el dinamismo de los focos de empleo y los enclaves turísticos. Con esos antecedentes, en el cierre de 2025, la vivienda es un 13,1% más cara que un año antes. En términos reales, descontando el efecto de la inflación, el aumento interanual es de un 10%.
Así las cosas, 2025 finalizará con un volumen próximo a las 550.000 transacciones, un 50% de ellas financiadas por hipotecas, según los últimos datos de los Notarios. Se observa, no obstante, una ralentización del ritmo de crecimiento de las compraventas que podría indicar un escenario de demanda próxima a máximos.
Tinsa destaca que en la tasa trimestral, la vivienda se encareció en promedio un 3% respecto al segundo trimestre del año, con las provincias de Alicante, Castellón, Murcia, Córdoba, Madrid y Málaga registrando los mayores incrementos, superiores al 4 %, respecto al trimestre anterior.
En concreto, si se considera el año en su conjunto, el precio de la vivienda nueva y usada se incrementó de media un 10,7% en 2025, con un crecimiento más intenso de los precios en el segundo semestre. “Esta variación multiplica por tres el crecimiento medio de 2024, esto es un 3,5%”, afirma la entidad que nuclea a los tasadores oficiales.
Así, y pese al aumento de los precios de la vivienda, el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares y la moderación del coste hipotecario experimentado en los últimos dos años permitió mantener la tasa de esfuerzo de compra en España en un 34% de la renta disponible. Sin embargo, Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que “el crecimiento intenso del precio residencial por encima de la inflación durante 2025 comienza a apuntar hacia un leve cambio de tendencia en este indicador”.
Si bien el precio medio de 2091 euros el metro cuadrado en el cuarto trimestre es un 3,3% inferior al máximo alcanzado en el cuarto trimestre de 2007, “desde el mínimo registrado en verano de 2015”, el valor en España se encareció casi un 63,8%. Descontando el efecto de la inflación, esta cotización media se sitúa aún 33% por debajo del máximo de 2007 y 29% por encima del mínimo de 2015.
2026 viene con nuevos golpes
BBVA Research, CaixaBank Research, Bankinter y UCI, entidad especialista en financiación sostenible de la vivienda, predicen una escalada de otro 7% de media del precio de las casas en el ejercicio que entra.
De ahí que los expertos creen que acceder a una vivienda será aun más difícil que en 2025, ya que no descartan que la crisis del sector pueda derivar en emergencia, porque tanto la compra como el alquiler sufrirán fuertes aumentos como en años anteriores.
En la mira está la Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023 y que fuera anunciada con bombos y platillos por el Ejecutivo de Pedro Sánchez. Sucede que los actores del mercado recuerdan que desde los dos años y medio transcurridos desde su aprobación los precios de la vivienda se incrementaron un 25%.
Por otra parte, la opinión predominante es que en 2026 va a empeorar por el persistente desfase entre oferta y demanda.
En rigor, el ritmo de construcción de obra nueva es bajo desde 2015 por la resaca del estallido de la burbuja inmobiliaria. En este punto, vale destacar que la demanda de nuevos hogares se atendió con el stock que dejó aquella crisis, y tras varios años fuertes en compraventas, las existencias comienzan a faltar. Consecuencia: el déficit acumulado supera las 600.000 viviendas, que podría alcanzar las 700.000 en 2030 si no se acelera la inversión en construcción de acuerdo a los cálculos de BBVA Research.
Estabilización de la demanda
Según Arias, el precio residencial “continuaría creciendo entre 5% y 10% en el actual contexto de escasez de oferta de vivienda, en línea con una gradual estabilización de la demanda y la progresiva aunque aún insuficiente incorporación de viviendas al parque”.
Con todo, la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, apunta para 2026 a un escenario de estabilización de la demanda residencial en torno al volumen próximo a las 550.000 transacciones con el que vaticina concluirá el presente ejercicio.
“Se anticipa que los tipos de interés de referencia se mantengan estables en torno al 2%. En este escenario, la demanda residencial se sostendría cercana al actual volumen, apoyada en la creación de hogares y la finalización del traslado de las pasadas reducciones de tipos de interés al coste hipotecario en un entorno de resistencia del empleo, moderación de la inflación y normalización de la tasa de ahorro de los hogares”, concluye la experta.
