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En España, la compraventa de viviendas alquiladas genera inquietudes tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las interrogantes más frecuentes es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, especialmente, en qué circunstancias el nuevo dueño debe o no debe indemnizar al inquilino.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si era persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones acordadas, sin que exista obligación de indemnización.
La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites precisos. De acuerdo a esta normativa, cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente.
Indemnización a inquilinos propietarios deben seguir esta norma
La indemnización contemplada por la LAU se calcula como una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un acuerdo se estableció por diez años con un arrendador persona física y la propiedad se vende en el octavo año, quedarían dos años de alquiler que sobrepasan los cinco años protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del anterior propietario dos mensualidades como compensación.
La situación cambia cuando el contrato firmado estipula una duración que supere los plazos mínimos establecidos. En este escenario, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta completar los cinco o siete años pertinentes.
Si el contrato se prolonga más allá de este periodo, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo acordado; no obstante, la responsabilidad de indemnizarle recaerá en el vendedor de la propiedad, no en el comprador.
Casos en los que el propietario no está obligado a indemnizar al inquilino
Por otro lado, la ley contempla situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. En caso de tal acuerdo, el nuevo propietario debe respetar la vivienda arrendada hasta completar cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este periodo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.
Esto significa que el comprador no está obligado a proporcionar compensación económica. La responsabilidad de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y únicamente si la duración del contrato excede los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es evidente: el nuevo propietario no tiene obligación de indemnizar al inquilino en ningún caso, siendo únicamente el anterior dueño quien deberá hacerlo si el contrato sobrepasa los cinco o siete años establecidos por la normativa.