Con el aumento de operaciones inmobiliarias en zonas de alta demanda, muchos propietarios deciden vender sus viviendas aunque estén alquiladas. Sin embargo, este tipo de transacciones está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que protege los derechos del inquilino frente a ventas precipitadas o sin previo aviso.
Cuando se vulneran los plazos establecidos o no se informa adecuadamente al arrendatario, la ley contempla el pago de una indemnización. Es un escenario cada vez más frecuente que conviene conocer para evitar conflictos legales y sanciones económicas.
Muchos inquilinos desconocen que tienen derecho a una indemnización si se vulneran los términos del contrato.
Cuándo se debe indemnizar al inquilino por la venta del inmueble
La LAU establece que los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica). Durante ese tiempo, el propietario no puede rescindir el contrato ni desalojar al inquilino por motivos de venta, salvo que se haya pactado lo contrario y con consentimiento del arrendatario.Si el propietario vende la vivienda y el nuevo comprador no quiere mantener el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a reclamar una indemnización económica equivalente a una mensualidad por cada año que reste del contrato, hasta completar el mínimo legal.Por ejemplo, si se vende el inmueble en el segundo año de contrato y no se respeta el derecho del inquilino, este podrá exigir el pago de tres mensualidades completas como compensación.
Qué condiciones exige la Ley para evitar sanciones
Para que el nuevo propietario esté obligado a respetar el contrato de alquiler, deben cumplirse ciertos requisitos:
Que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta.
Que el contrato no incluya una cláusula expresa que permita la rescisión por venta.
Que el arrendatario no haya renunciado a su derecho de permanencia en caso de transmisión.
En caso contrario, y si no se pacta lo contrario entre las partes, el inquilino puede ser obligado a abandonar el inmueble. Sin embargo, la indemnización será obligatoria si el contrato fue firmado en cumplimiento de la LAU y no se respetan los plazos mínimos.También es importante señalar que el inquilino tiene derecho preferente de adquisición sobre la vivienda. Si el arrendador no le ofrece la posibilidad de comprarla en las mismas condiciones pactadas con un tercero, el arrendatario podría incluso impugnar la compraventa.
Qué pueden hacer propietarios e inquilinos para evitar conflictos
Tanto arrendadores como arrendatarios deben conocer sus derechos y obligaciones. Para evitar sanciones o litigios, se recomienda:
Consultar con un asesor jurídico especializado en arrendamientos urbanos.
Inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad.
Informar con antelación al inquilino sobre cualquier operación de venta.
Establecer cláusulas claras en el contrato sobre situaciones de transmisión del inmueble.
La indemnización puede alcanzar el valor de una mensualidad por cada año que reste del contrato firmado.
El desconocimiento de la normativa no exime de su cumplimiento. Por ello, actuar dentro del marco legal establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos es la mejor forma de garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.