La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce en su artículo 25un derecho de adquisición preferente, que permite al arrendatario igualar una oferta de compra antes de que la operación se cierre con un tercero.
Este derecho se traduce en dos figuras: el tanteo, previo a la venta, y el retracto, posterior a la firma, en caso de que la vivienda se haya transmitido sin la notificación correspondiente. ¿En qué consiste cada una?
¿Cuándo el inquilino pierde el derecho a comprar la vivienda alquilada?
El tanteootorga al inquilino la posibilidad de adquirir el inmueble por el mismo precio y condiciones ofertadas por un tercero, siempre que el arrendador le comunique de forma fehaciente su intención de vender. El plazo para ejercer este derecho es de 30 días naturales. Si transcurrido ese tiempo no se concreta la venta, la notificación pierde validez y deberá repetirse si surge una nueva oportunidad.
En paralelo, el retractoprotege al arrendatario cuando la venta ya se ha formalizado sin cumplir con las notificaciones obligatorias o en condiciones distintas a las comunicadas. En ese escenario, el inquilino puede exigir la adquisición de la vivienda en idénticas condiciones a las pactadas con el comprador, también dentro de un plazo de 30 días desde que tuvo conocimiento de la operación.
No obstante, la ley contempla excepciones. El derecho de adquisición preferente no será aplicable en casos de ventas conjuntas de varios inmuebles del mismo edificio, ni tampoco cuando se trate de transmisiones entre copropietarios o titulares que ya dispongan de un derecho similar de adquisición preferente reconocido en el Registro de la Propiedad.
La clave está en el artículo 25.8 de la LAU, que abre la puerta a la renuncia expresa de este derecho. Es decir, propietario e inquilino pueden pactar en el contrato de arrendamiento que el arrendatario no ejercerá tanteo ni retracto en caso de venta.
Incluso cuando existe una renuncia pactada, la ley impone al propietario una obligación de transparencia: notificar al arrendatario su intención de vender con al menos 30 días de antelación respecto a la firma de la compraventa. Se trata de una formalidad que busca equilibrar la libertad contractual del propietario con la protección mínima de los derechos del inquilino.
En definitiva, el arrendatario solo pierde el derecho de adquisición preferente si ha renunciado de manera expresa en el contrato. Pero el arrendador no queda liberado de su deber de notificar la venta con antelación.
