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El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava normalmente las ganancias patrimoniales que surgen cuando se vende o traspasa un inmueble, y una donación también encaja en este supuesto general de alteración de patrimonio.
Transmitir bienes de una generación a otra suele implicar una carga fiscal considerable para quienes piensan en adelantarse a una herencia.
No obstante, la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que existe una exención concreta en la ley del IRPF para personas mayores de 65 años. Esta disposición permite que la ganancia patrimonial derivada de la donación de la vivienda habitual no tribute en el IRPF si se cumplen ciertos requisitos estrictos.
Cómo funciona la exención del IRPF para donaciones de vivienda habitual
El punto de partida para entender esta ventaja fiscal está en la consulta vinculante V1261-25, de julio de 2025, que resolvió una consulta planteada por un matrimonio que quería donar su vivienda habitual a sus hijos sin enfrentar una tributación elevada. Según Tributos, la Ley del IRPF, concretamente el artículo 33.4.b), recoge una exención para las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual” por parte de contribuyentes mayores de 65 años o, en su caso, en situación de dependencia severa o gran dependencia.
En la práctica, esto significa que si una persona que ha cumplido los 65 años dona su residencia habitual, la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y su valor en el momento de la donación no se integra en la base imponible del IRPF y, por tanto, no genera un pago por ganancia patrimonial en la declaración de la renta.
La exención aplica tanto si se dona el pleno dominio de la vivienda como si se traspasa solo la nuda propiedad, siempre y cuando el donante se reserve el usufructo vitalicio. Este mecanismo permite que el mayor mantenga el derecho de uso y disfrute de su casa mientras sigue beneficiándose de la ventaja fiscal.
Un aspecto fundamental para acogerse a esta exención es que el inmueble debe considerarse de hecho la vivienda habitual del donante. La normativa fiscal y las consultas vinculantes interpretan como habitual aquella vivienda en la que quien la cede ha residido de forma efectiva durante al menos tres años continuados, y también contempla el caso en que el dueño haya dejado de vivir allí en los dos años anteriores a la transmisión, siempre que previamente se haya cumplido con ese periodo de residencia.
Condiciones y límites que deben conocer tanto donantes como herederos
Aunque la exención en el IRPF elimina un coste fiscal importante para los donantes de más de 65 años, no significa que la operación quede completamente libre de impuestos. La donación de bienes inmuebles en España está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que grava la adquisición de derechos o bienes por herencia o donación y depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad, con tipos que pueden oscilar entre aproximadamente el 7,65% y el 34% antes de reducciones.
Este impuesto sobre donaciones suele recaer sobre quienes reciben el bien, en este caso los hijos, y cada región aplica sus propias bonificaciones o reducciones, lo que puede suponer diferencias significativas en la factura fiscal final según dónde esté ubicada la vivienda.
Además, otras obligaciones fiscales como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la llamada plusvalía municipal) también pueden surgir en estas operaciones, por lo que los beneficiarios deberían considerar estos costes adicionales al planificar la transmisión.
Por otro lado, para que la vivienda tenga la consideración de habitual a efectos fiscales, es recomendable contar con evidencias claras de residencia continuada, como empadronamientos, facturas de suministros o documentos que acrediten la realidad de la vivienda como residencia principal del donante.
Impacto de la medida en la planificación familiar y patrimonial
La confirmación por parte de Hacienda de esta exención en el IRPF ha generado atención entre expertos y familias que buscan optimizar la transmisión de patrimonio sin incurrir en altos costes fiscales. Montse Cespedosa, especialista en planificación financiera, destacó que esta aclaración despeja una de las dudas más habituales sobre la fiscalidad de las donaciones intergeneracionales, subrayando que muchas familias ahora pueden plantear estas operaciones con mayor certeza jurídica.
La medida también puede influir en la toma de decisiones sobre la anticipación de herencias, una práctica que ciertos contribuyentes consideran para evitar roces familiares o problemas de sucesión tras el fallecimiento de un progenitor. Sin embargo, el hecho de que la exención solo se aplique al IRPF del donante implica que los hijos deben seguir atentos a sus obligaciones fiscales sobre el ISD y otras posibles cargas tributarias.
En un contexto de valores inmobiliarios elevados y una población envejecida, esta ventaja fiscal específica responde a la intención de facilitar la transmisión de bienes dentro de la familia, evitando que el coste fiscal frene decisiones personales y patrimoniales que ya cuentan con la seguridad jurídica de una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos.
