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Uno de los principales conflictos entre propietarios e inquilinos en España surge a partir de las dudas sobre en qué casos las reparaciones o reformas necesarias deben ser asumidas por el casero o por la persona que alquila la vivienda.
Para estos casos, el artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el casero deberá cubrir los gastos de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, la excepción aparece cuando la causa del deterioro pueda imputarse al inquilino.
Además, la normativa contempla otros supuestos específicos, como las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano, las actuaciones urgentes o las obras de conservación que se prolongan durante varios días.
¿Quién debe pagar las reparaciones de una vivienda en alquiler?
Cuando sea necesario realizar reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, el casero deberá asumir el coste y no podrá subir el alquiler por ese motivo. Además, esta obligación se mantiene durante toda la vigencia del contrato.
La excepción aparece cuando el deterioro de la vivienda sea responsabilidad del inquilino. En estos casos, el arrendador no deberá asumir el coste de la reparación.
Asimismo, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al inquilino, según establece expresamente el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La ley no establece una lista cerrada de averías que deba asumir cada parte. Por este motivo, para determinar quién debe pagar una reparación resulta especialmente importante conocer cuál fue la causa del desperfecto y si se trata de un problema de conservación o de un desgaste derivado del uso habitual.
¿Qué debe hacer el inquilino cuando detecta una avería?
El inquilino deberá comunicar al propietario, en el plazo más breve posible, la necesidad de realizar una reparación. Además, deberá facilitar al casero la comprobación directa del estado de la vivienda, ya sea personalmente o mediante los técnicos que este designe.
Por otro lado, si surge una reparación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino podrá realizarla después de comunicárselo al casero. Posteriormente, podrá reclamar el importe de compensación, siempre que la reparación correspondiera legalmente al arrendador.
Esta ley también regula qué ocurre cuando las obras de conservación no pueden esperar hasta que termine el contrato. En estos casos, el inquilino deberá soportarlas aunque resulten molestas o le impidan utilizar una parte de la vivienda.
Sin embargo, si estas obras se prolongan durante más de 20 días, el artículo 21 establece que la renta deberá reducirse proporcionalmente a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado durante ese periodo.
Asimismo, la normativa también contempla situaciones más graves. Si las obras de conservación hacen que la vivienda resulte inhabitable, el artículo 26 permite al inquilino suspender el contrato o desistir de él sin indemnización. En caso de que se produzca la suspensión, también queda paralizado el pago de la renta hasta que finalicen las obras.
De esta forma, conocer qué gastos corresponden a cada parte puede evitar conflictos durante el alquiler y facilitar una solución más rápida cuando aparece una avería.
