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Firmar un contrato “de temporada” ya no sirve para esquivar las reglas del alquiler habitual. Desde el pasado jueves 8 de octubre, estos contratos solo valen como temporales si responden a una necesidad real y demostrable detrás. Y si se pasan de ciertos plazos, se tratan como un alquiler de vivienda de siempre.
El cambio llegó con el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre y en vigor desde el día siguiente. Según el Gobierno, muchos contratos de temporada escondían en realidad una necesidad de vivienda permanente, y dejaban al inquilino sin la seguridad ni los derechos que le corresponden.
La norma modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y también alcanza al alquiler por habitaciones. Como todo real decreto-ley, para seguir vigente necesita que el Congreso lo convalide.
La duración máxima del alquiler de temporada será de 12 meses
Para que un contrato de temporada conserve su carácter temporal, debe durar más de 31 días y, como regla general, no superar los doce meses. Si se firmó por un plazo menor y al vencer sigue existiendo el motivo que lo originó, las partes pueden prorrogarlo de común acuerdo, sin pasar de ese tope, salvo que la causa continúe.
Hay dos situaciones que convierten el contrato en un alquiler de vivienda habitual:
- Que supere los doce meses sin justificación.
- Que se encadenen más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
En ambos casos se aplica el plazo mínimo y el régimen de prórrogas de la vivienda habitual, que son cinco años, o siete si el propietario es una empresa.
El inquilino, además, puede desistir del contrato pasado un mes, avisando con diez días de antelación y sin pagar indemnización.
El contrato debe indicar la causa y demostrarla
Desde ahora, el contrato tiene que decir por escrito por qué el inquilino necesita la vivienda solo por un tiempo. Ese motivo debe ser real y comprobable, y le toca al propietario probar que existe.
Entran en esta categoría, por ejemplo, un trabajo temporal en otra ciudad, estudios, prácticas o cursos, un tratamiento médico o las obras en la casa habitual del inquilino.
Si el contrato no menciona la causa, deja de ser temporal y pasa al régimen del alquiler habitual desde el día de la firma. Así, el inquilino tendría derecho a cinco años de contrato, o siete si el propietario es una empresa.
Límites de renta, fianza y gastos
El decreto también fija límites económicos para estos contratos. Los principales son:
- Cuando se firman contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los nuevos no puede subir más que el índice IRAV vigente.
- Además de la fianza, el propietario puede pedir una garantía adicional de, como máximo, una mensualidad.
- No se puede exigir al inquilino un seguro de impago ni coberturas similares.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden trasladarse al inquilino, ni directa ni indirectamente.
- Si surge un desperfecto, el propietario debe responder en un máximo de cinco días hábiles. Pasado ese plazo sin respuesta, el inquilino puede hacer la reparación y descontarla de la renta del mes siguiente.
En las zonas de mercado residencial tensionado, además, se aplican los topes de renta de la Ley de Vivienda.
El alquiler por habitaciones tiene un nuevo tope de precio
Alquilar una habitación pasa a considerarse, de forma expresa, un arrendamiento de vivienda, habitual o temporal, y queda bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La suma de lo que se cobra por todas las habitaciones alquiladas al mismo tiempo en un piso no puede ser mayor que la renta del contrato de la vivienda entera. Si el piso está en una zona tensionada, también hay que respetar los límites de renta de esas áreas. Quedan fuera las habitaciones que ceden las entidades del tercer sector en programas de acogida a personas vulnerables.
Alquileres turísticos y contratos de temporada ya firmados
El alquiler turístico sigue sin regirse por la Ley de Arrendamientos Urbano, pero no puede pasar de 31 días. Si la estancia es más larga, tendrá que cumplir las reglas del alquiler de temporada o del habitual.
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 conservan su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado, y después se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, el nuevo contrato ya se rige por las reglas del alquiler temporal. Además, las comunidades autónomas pueden seguir aplicando su propia normativa en esta materia.