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Una de las preocupaciones más comunes que surgen entre arrendadores y arrendatarios -en lo que respecta a la compraventa de viviendas alquiladas- es la situación del contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, en particular, las circunstancias bajo las cuales el nuevo propietario debe o no debe indemnizar al inquilino.
La solución se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España, que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites específicos.
Ley de alquileres: aspectos clave y novedades
Es esencial que los nuevos propietarios reconozcan la relevancia de cumplir con los términos estipulados en el contrato de arrendamiento, dado que esto asegura la estabilidad y la seguridad del inquilino.
La normativa salvaguarda los derechos de los arrendatarios, garantizando que no sufran perjuicios por modificaciones en la titularidad de la propiedad.
Conforme a la normativa, al venderse una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe acatar el contrato vigente.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si era persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones acordadas, sin que exista obligación de indemnizarle.
Indemnización para inquilinos ante incumplimiento de la ley de alquileres
Es importante señalar que la ley también prevé situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. En caso de que tal acuerdo exista, el nuevo propietario solo está obligado a respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
La situación se modifica cuando el contrato suscrito establece una duración que excede los plazos mínimos. En este contexto, el nuevo propietario únicamente tiene la obligación de mantener el alquiler hasta completar los cinco o siete años estipulados.
El equilibrio que propone el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene que indemnizar al inquilino en ningún supuesto y solo el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
Si el contrato se extiende, el arrendatario podría perder su derecho antes de lo acordado; en este caso, la indemnización será responsabilidad del vendedor, no del comprador de la vivienda.
Esto implica que el comprador nunca está obligado a pagar una compensación económica. El peso de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y únicamente en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos fijados por la ley.
La indemnización establecida por la LAU equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler por cumplir más allá de los cinco protegidos. En ese caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.