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El alquiler en España ha experimentado una transformación significativa tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Esta reforma legislativa, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, introduce un nuevo marco regulador con consecuencias directas tanto para propietarios como para inquilinos, especialmente en lo referente a los alquileres turísticos. La medida refuerza la capacidad de las comunidades de vecinos para decidir sobre el uso de las viviendas en sus inmuebles, otorgándoles un mayor poder para limitar el uso turístico de los pisos y establecer condiciones más estrictas para su aprobación.
Multas de hasta 600.000 euros por ignorar la voluntad vecinal
Una de las principales novedades que incorpora la nueva normativa es la obligatoriedad de contar con la aprobación de la comunidad de propietarios antes de poner una vivienda en alquiler turístico. A partir del 3 de abril, será imprescindible obtener el respaldo de tres quintas partes del resto de propietarios del edificio para que una vivienda pueda destinarse legalmente a este tipo de uso.
La consecuencia de ignorar este requisito puede resultar especialmente costosa: los propietarios que alquilen su piso como vivienda turística sin haber obtenido el permiso correspondiente podrán enfrentarse a multas de hasta 600.000 euros.
No obstante, la cuantía específica de la sanción dependerá de cada comunidad autónoma. Antes de iniciar cualquier acción legal, los vecinos deberán emitir un aviso al propietario infractor. Si este no cesa su actividad tras la advertencia, se podrán interponer las medidas legales oportunas.
Estas sanciones se aplicarán únicamente a los nuevos alquileres turísticos, ya que la norma no tiene carácter retroactivo. Por lo tanto, los arrendamientos turísticos iniciados antes del 3 de abril de 2025 quedan fuera del alcance de esta regulación.
A su vez, los propietarios deberán estar preparados para asumir posibles cuotas adicionales o un incremento en los gastos comunes del edificio, que no podrán superar el 20%, si así lo decide la comunidad vecinal con la misma mayoría reforzada.
Inquilinos en el punto de mira: más poder para los propietarios sin romper el contrato
El contrato de alquiler, tradicionalmente una herramienta que ofrecía estabilidad a los inquilinos, podría perder fuerza en determinados contextos tras la consolidación de este nuevo marco legal. La reciente sentencia del Tribunal Constitucional, que ha respaldado las restricciones impuestas en Cataluña sobre los pisos turísticos, refuerza la capacidad de las comunidades para actuar frente a usos que generen conflictos vecinales.
En este sentido, la normativa permite a los propietarios recuperar el control sobre el uso de sus inmuebles sin necesidad de incumplir el contrato vigente. De esta manera, si el piso se utiliza con fines turísticos sin la aprobación de la junta vecinal, el arrendador podrá iniciar un proceso de desalojo apoyado en la legalidad vigente, sin que se considere una ruptura contractual.
La modificación legal supone un cambio de paradigma que afecta de lleno a los cerca de 400.000 pisos turísticos contabilizados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a finales de 2024, lo que representa un crecimiento interanual superior al 15 %.
Esta tendencia, alimentada por la inseguridad jurídica derivada de regulaciones como la Ley de Vivienda, ha incentivado que muchos propietarios opten por este modelo frente al alquiler convencional.
