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Las reparaciones en una vivienda alquilada son uno de los motivos de conflicto más habituales entre propietarios e inquilinos en España. Un error de interpretación de la normativa puede traducirse en gastos innecesarios, discusiones prolongadas e incluso problemas legales durante la vigencia del contrato de alquiler.
Aunque la legislación es clara, no siempre se conoce en detalle qué tipo de arreglos debe asumir cada parte. Entender qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta clave para evitar malentendidos y saber cómo actuar ante averías, obras o desperfectos en una vivienda en alquiler.
Quién debe pagar las reparaciones en una vivienda alquilada según la ley
De acuerdo con el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario o arrendador es responsable de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, siempre que los daños no sean imputables al inquilino. Esta obligación se mantiene durante toda la duración del contrato.
La normativa también establece que estas reparaciones deben llevarse a cabo sin incrementar el precio del alquiler, siempre que sean imprescindibles para garantizar el uso normal de la vivienda conforme a lo pactado. Se incluyen aquí problemas estructurales, fallos graves en instalaciones básicas o daños que impidan habitar el inmueble en condiciones adecuadas.
Qué arreglos corresponden al propietario y cuáles al inquilino
La ley contempla excepciones cuando el deterioro de la vivienda es atribuible al inquilino. En estos casos, el arrendatario debe hacerse cargo de los daños derivados de un uso negligente o inadecuado, tal como recogen los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, que regulan la obligación de conservar la cosa arrendada como un buen padre de familia.
Además, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario del inmueble, como el cambio de una persiana, un grifo o un enchufe, suelen ser responsabilidad del inquilino. Se trata de arreglos menores asociados al uso diario de la vivienda y no a defectos estructurales o de conservación.
Qué ocurre cuando hay obras en un piso de alquiler
Cuando es necesario realizar obras de conservación en la vivienda alquilada, el artículo 21 de la LAU establece que estas deben ejecutarse en el menor tiempo posible y, como norma general, no deberían prolongarse más de 20 días, salvo causa justificada. Durante ese periodo, el inquilino está obligado a permitir la realización de las obras.
Si las reparaciones obligan al inquilino a abandonar total o parcialmente la vivienda, el propietario deberá aplicar una reducción proporcional del alquiler, en función de la parte del inmueble de la que no se haya podido disfrutar. Esta compensación busca equilibrar los perjuicios derivados de unas obras necesarias pero inevitables.
