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El Gobierno español modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la norma que regula los contratos de alquiler de vivienda, en un momento en el que el acceso a la vivienda se mantiene como uno de los principales problemas del país. En abril, el 41,3% de los españoles señalaba la vivienda como el principal problema de España, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).
La dificultad para acceder a una vivienda afecta especialmente a los jóvenes. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 44,3% de las personas de entre 26 y 34 años vivía con sus padres en 2025.
Entre ellos, el 47,3% señaló como principal motivo que no podía permitirse comprar o alquilar una vivienda. Además, el 7,6% de las personas de 16 años o más había buscado vivienda durante el año sin conseguir cambiar de residencia; entre los jóvenes de 16 a 29 años, ese porcentaje alcanzó el 9,6%.
El debate sobre los alquileres también volvió a ganar visibilidad en las últimas semanas a raíz del caso de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años que fue desahuciada de la vivienda en la que había residido durante décadas, un episodio que puso el foco sobre los contratos de renta antigua.
Este tipo de contratos tiene su origen en el régimen de alquileres regulado durante el franquismo y fue posteriormente limitado por el Real Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, que eliminó la prórroga forzosa para los nuevos contratos.
Los contratos de renta antigua que todavía subsisten son hoy una parte minoritaria del mercado, estimada en torno al 3%-4% del parque de alquiler. Por eso, el problema actual de acceso a la vivienda no se limita a estos contratos históricos: la principal dificultad para una parte de la población está en el precio de los alquileres y la imposibilidad de acceder a una vivienda, especialmente entre los jóvenes.
¿Qué cambia para los inquilinos y cuándo podrán pedir la prórroga?
La nueva medida permitirá que determinados contratos de vivienda habitual puedan extenderse hasta un máximo de dos años adicionales. La prórroga no será automática. Deberá solicitarla el inquilino y se concederá por períodos anuales.
La medida alcanza a los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estén vigentes cuando entre en vigor el decreto y cuyo período de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. También contempla determinados contratos cuyo período de prórroga tácita o de tácita reconducción llegue a su fin.
Para acceder a esta extensión, el inquilino deberá estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores a la solicitud.
La prórroga tendrá una duración de un año cada vez y podrá alcanzar como máximo dos años adicionales. Durante ese período se mantendrán los términos y condiciones del contrato que estaba vigente.
La norma también modifica el régimen general de prórroga de la LAU. Una vez transcurridos cinco años de contrato, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo en los plazos establecidos, el contrato se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años más.
¿Cuáles son las excepciones y qué puede hacer el propietario?
Aunque la solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el propietario cuando se cumplan los requisitos, el decreto establece determinadas excepciones.
La extensión no se aplicará si propietario e inquilino llegan a un acuerdo con otros términos o condiciones, si se firma un nuevo contrato de alquiler o si el propietario comunica, cumpliendo los requisitos previstos en la LAU, que necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para alguno de sus familiares.
En este último caso, la necesidad deberá ser real y acreditada. El decreto establece además que esta posibilidad puede aplicarse aunque la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido incluida expresamente en el contrato.
También queda fuera de la prórroga extraordinaria el caso en el que propietario e inquilino acuerden renovar el contrato o celebrar uno nuevo con una renta al menos un 5% inferior a la que estaba vigente.
Por otra parte, la nueva prórroga extraordinaria es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando corresponda aplicar esta última, tendrá carácter preferente.
De esta manera, la reforma no establece una renovación automática de todos los alquileres, sino una prórroga extraordinaria y temporal, dirigida a determinados contratos de vivienda habitual y condicionada a una solicitud del inquilino y al cumplimiento de una serie de requisitos.