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Comprar un departamento para alquilar volvió a ser un negocio atractivo en la Argentina, pero los números cambian de forma significativa según la ciudad elegida, tanto en la inversión inicial como en la renta proyectada.
Mientras en Córdoba un inversor necesita alrededor de u$s 80.000 para ingresar al mercado inmobiliario y puede aspirar a rentabilidades de hasta 11% anual en dólares en algunos barrios, en Rosario el promedio ronda los u$s 91.000 y en la Ciudad de Buenos Aires puede superar los u$s 130.000 para un departamento de dos ambientes.
La diferencia no termina en el capital inicial. También cambia la renta esperada, el tiempo necesario para recuperar la inversión y los barrios que aparecen como más atractivos para quienes buscan generar ingresos en dólares a través del alquiler.
Las voces de los expertos en el mercado inmobiliario muestran que hoy conviven tres mercados inmobiliarios con perfiles muy distintos.
Córdoba combina los tickets de entrada más bajos con la mayor rentabilidad promedio; Rosario ofrece valores intermedios tanto en precios como en retornos; mientras que Buenos Aires continúa siendo el mercado más caro para ingresar, aunque conserva oportunidades puntuales en barrios del sur de la ciudad.
Cuánto dinero hace falta para entrar en cada mercado
La inversión inicial sigue siendo una de las principales diferencias entre las tres plazas.
Un inversor puede necesita inmovilizar cerca de u$s 50.000 más para ingresar al mercado porteño que al cordobés.
Sin embargo, el precio de compra representa apenas una parte de la ecuación. La otra variable clave es cuánto genera ese capital una vez que la propiedad entra en alquiler.
En ese punto aparecen diferencias todavía más marcadas.
La rentabilidad bruta promedio alcanza el 7,8% anual en Córdoba, frente al 5,99% de Rosario y el 5,89% de la Ciudad de Buenos Aires.
Así, un inversor tarda, en promedio, 12,8 años en recuperar la inversión en Córdoba, contra 16,7 años en Rosario y 17 años en CABA.
El caso de la renta en Córdoba
Patricio Gianoni, corredor y martillero en la provincia mediterránea, describió al mercado como un espacio en el que la compra para renta es más activo, por estos días, que en Buenos Aires.
“Tenemos muchas consultas de ese tipo, de inversores. Hay un perfil que tiene que ver con las propiedades para vivienda, que buscan más tipo casita, con fondo, hay otro destinados más alquiler en el centro de las ciudades y otro las propiedades tipo cabaña para turismo”, señaló en diálogo con El Cronista.
El especialista señaló que si bien “no se está comprando cualquier cosa”, pero que el inversor busca “los centros o complejos que están cerca de lugares como Carlos Paz pero también de los ríos”.
“El 5% de rentabilidad es allá en Buenos Aires, acá hay búsquedas por 10% y algunas oportunidades hemos visto que pueden dar incluso más”, añadió.
Los barrios donde la renta llega hasta 11% anual
El promedio, sin embargo, esconde diferencias importantes dentro de cada ciudad.
Según los informes más recientes de ZonaProp, en Córdoba, Las Palmas lidera el ranking con una rentabilidad bruta estimada del 11,2% anual, seguido por San Vicente, con 10,7%, y General Bustos**, con 10,1%.
En Buenos Aires, el mayor retorno aparece en Lugano, donde la renta alcanza el 10,5% anual, seguido por Nueva Pompeya y La Boca, ambos con alrededor del 8%.
Rosario muestra un escenario distinto. Allí el mejor desempeño corresponde a España y Hospitales, con una rentabilidad del 7,9%, seguido por Ludueña Sur y Norte (7,2%) y Cinco Esquinas (7%).
En todos los casos se trata de rentabilidades brutas estimadas sobre precios de publicación de venta y alquiler, por lo que el rendimiento efectivo dependerá del valor final de cierre de cada operación, los costos asociados y los períodos de vacancia.
Tres mercados que también evolucionan distinto
Más allá de la rentabilidad, los informes muestran que las tres ciudades atraviesan momentos diferentes.
En Buenos Aires, los precios de venta prácticamente dejaron de subir. Durante el primer semestre acumularon apenas un avance del 0,7%, el menor incremento interanual de los últimos 27 meses, y todavía permanecen 12% por debajo del máximo histórico de la serie.
En Rosario también continúa la recuperación de valores, aunque a un ritmo moderado. El precio promedio avanzó 3,4% en lo que va del año, muy por debajo tanto de la inflación como del costo de construcción medidos en dólares.
Córdoba presenta una dinámica similar. Allí los precios aumentaron 1,9% durante el primer trimestre de 2026, un ritmo inferior al observado un año atrás, aunque desde el cambio de tendencia iniciado en 2023 acumulan una recuperación superior al 30%.
La combinación de valores de compra que todavía avanzan lentamente con alquileres que continúan ajustándose explica buena parte de la mejora en la rentabilidad observada en los últimos meses.
Para el inversor, eso implica que la decisión ya no pasa únicamente por comprar un departamento para alquilar, sino también por elegir el mercado adecuado.