En esta noticia
Durante años, el mercado inmobiliario porteño pareció tener una geografía inmutable, con Palermo, Belgrano, Recoleta como estrellas y, más recientemente sumando a Puerto Madero. Estos barrios concentraron buena parte de las inversiones, los nuevos desarrollos y las búsquedas de quienes querían comprar una vivienda o apostar por el ladrillo, aún cuando quedaran deshabitados.
Sin embargo, detrás de esa imagen consolidada, los datos muestran una realidad más compleja. Buenos Aires atravesó uno de los mayores ciclos de construcción de las últimas décadas, pero ese crecimiento no se tradujo en un aumento equivalente de habitantes.
La consecuencia es una ciudad que sigue construyendo mientras empieza a preguntarse dónde están las verdaderas oportunidades de expansión.
Desde 2010 a después de la pandemia, el parque habitacional de la Ciudad creció un 15%, mientras que la población apenas avanzó un 6,7%.
Aun así, el mercado continúa buscando nuevos espacios para desarrollarse y varios especialistas sostienen que el próximo ciclo inmobiliario podría estar lejos de los barrios tradicionalmente asociados al boom constructor.
Los barrios que todavía tienen espacio para crecer
Los datos muestran que Buenos Aires no evoluciona de manera uniforme. Mientras algunos barrios alcanzaron niveles de densificación muy elevados, otros todavía conservan un importante margen de desarrollo urbano.
Puerto Madero encabeza el ranking de densidad con 18,9 viviendas por parcela. Detrás aparecen Retiro (17,1), Recoleta (16,1) y Palermo (11,3), zonas donde gran parte del proceso de transformación urbana ya ocurrió y donde cada nuevo desarrollo encuentra cada vez menos espacio disponible.
En el extremo opuesto aparecen Villa Lugano, Mataderos y Liniers. Son barrios que cuentan con un potencial de crecimiento considerable, pero que todavía no logran atraer la misma intensidad de inversiones que las zonas más consolidadas del corredor norte.
La Comuna 8, integrada por Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano, incorporó más de 17.600 habitantes entre 2010 y 2022, mostrando que parte del crecimiento poblacional de la Ciudad ya comenzó a desplazarse hacia áreas que históricamente quedaron fuera del radar de los desarrolladores.
El sur y el oeste de la Ciudad tienen espacios en los que se podría reproducir el fenómeno de Palermo extendiéndose en barrios como Chacarita. Entre otros, zonas de Barracas, Flores y Parque Chacabuco, van en esa dirección.
La paradoja de una ciudad que construye pero no crece
La aparente contradicción tiene una explicación menos intuitiva de lo que parece. Una parte importante del nuevo stock inmobiliario no se destinó a alojar nuevos habitantes.
En muchos casos, los edificios reemplazaron construcciones antiguas, compensaron el crecimiento de hogares cada vez más pequeños o funcionaron como reserva de valor en una economía caracterizada por la escasez de crédito hipotecario y la inestabilidad macroeconómica.
El fenómeno tiene incluso nombre propio. Lucía Bellocchio, especialista en ciudades inteligentes, lo define como “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”.
Edificios nuevos que sustituyen casas, PH o construcciones antiguas sin necesariamente aumentar la cantidad de personas que viven allí.
El resultado es visible en los números. El Censo 2022 registró que el 13,8% de las viviendas de la Ciudad se encontraban deshabitadas, más del doble del nivel que los especialistas consideran saludable para el funcionamiento normal del mercado inmobiliario.
El problema no es cuánto se construye, sino qué se construye
Actualmente, el 35,7% de los hogares de la Ciudad está compuesto por una sola persona. Además, el 40% no tiene hijos y casi una cuarta parte de la población supera los 60 años. Esto significa que Buenos Aires necesita más viviendas para alojar prácticamente la misma cantidad de habitantes.
A ese fenómeno se suma una característica histórica del mercado argentino: el departamento funciona simultáneamente como vivienda y como activo financiero.
Según Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM, el mercado no produce necesariamente el tipo de vivienda que optimiza la estructura poblacional de la ciudad, sino aquella que resulta más eficiente desde el punto de vista de la inversión.
La ausencia prolongada de crédito hipotecario masivo reforzó esa tendencia. Sin financiamiento de largo plazo, la demanda solvente pasó a ser principalmente la del inversor con liquidez y no la de las familias que buscan una vivienda permanente.
Como consecuencia, buena parte de los desarrollos se concentró en unidades pequeñas, repetibles y fáciles de comercializar.
Por eso, los especialistas coinciden en que el desarrollo futuro dependerá también de la calidad de los servicios urbanos, la conectividad, los espacios verdes y la capacidad de generar entornos atractivos para vivir.