Según sus cálculos, Jorge Pérez puede haber perdido más dinero que nadie en la crisis financiera de 2008. El fundador de Related Group, el mayor promotor inmobiliario de Florida, vio cómo se evaporaban US$ 3000 millones en ventas de condominios a medida que los compradores se alejaban de las torres que se convertirían en emblemas de la crisis inmobiliaria. Para empeorar las cosas, mientras Pérez estaba regateando con los prestamistas sobre deudas por unos US$ 2500 millones, los médicos descubrieron un tumor del tamaño de una pelota de golf en su páncreas que requeriría 11 horas de cirugía.
"Me cambió por completo", dice Pérez, de 74 años, sobre esos días. "Pasas 30 años pensando que eres la cosa más sexy del mundo. Quiero decir, los prestamistas traían sus jets privados para llevarme a las reuniones de su junta directiva. Luchaban y peleaban para darme mi próximo préstamo".
Pérez recuperó la salud. También su empresa, Related. No sólo ha recuperado su posición como fuerza dominante en el sector inmobiliario de Florida, sino que también se ha expandido por todo el cinturón del sol estadounidense (desde Phoenix hasta Atlanta), al tiempo que lanzaba desarrollos en Brasil y la Argentina. El hombre conocido como el "rey de los condominios" de los Estados Unidos por fin deja su trono y entrega el negocio familiar a sus hijos, Jon Paul, de 39 años, y Nick, de 35.
Mientras se aleja, Pérez está convencido de que los notorios ciclos inmobiliarios de auge y caída de Florida que dieron forma a sus 44 años de carrera (y arruinaron a tantas otras) se han roto. El vertiginoso crecimiento de los precios de los condominios y las tarifas de alquiler de los últimos años ahora puede desacelerarse, predice Pérez, y algunos proyectos podrían quedar en suspenso. Pero no por mucho.
"Tendremos una pausa, lo llamo yo, en el mercado. Y luego creo que debería aumentar enormemente cuando las tasas de interés se enfríen y se consuma la oferta actual", dice sobre las propiedades de alquiler. La demanda de condominios de alta gama, añade, seguirá creciendo.
Detrás de la confianza de Pérez está la creencia de que Miami ha cambiado fundamentalmente. La afluencia de llegada de gente adinerada durante la era Covid se ha combinado con una floreciente escena cultural y cívica para darle a la ciudad un peso del que antes carecía. Miami ya no es un lugar estacional regido por el estado de ánimo de los turistas del norte o los flujos y reflujos de capital de América latina. Ahora, dice Pérez, es una ciudad "permanente".
"Nos hemos convertido en un centro cultural, un centro de negocios, un centro de finanzas. Estamos viendo grandes movimientos por parte de empresas como el fondo Citadel y Ken Griffin, su fundador", dice Pérez. "Muchas otras empresas similares se están mudando por completo al sur de Florida o al menos instalando importantes sedes regionales en el sur de Florida. Eso produce mucho empleo". Y añade: "Están aquí para quedarse".
La temporada cultural de Miami comienza con la Semana de Arte anual de Miami y Art Basel Miami Beach. El urbano Pérez, que todavía luce corbata en el Miami subtropical, ha hecho tanto como cualquiera para nutrir esa escena. Apasionado coleccionista de arte latinoamericano, donó US$ 40 millones al Museo de Arte de Miami, que posteriormente fue rebautizado como Museo de Arte Pérez de Miami. También ha fundado un museo privado, Espacio 23, y apoya a artistas y la educación artística, entre otras causas.
La perspectiva alcista de Pérez para Miami es un artículo de fe entre los promotores inmobiliarios que impulsan una era histórica de crecimiento en el sur de Florida. La ciudad tiene una sensación maníaca, con grúas y obras de construcción en todas direcciones y recién llegados ambiciosos ansiosos por reclamar sus derechos.
Esa confianza bien puede estar basada en la experiencia pasada de Pérez, pero también podría ser otro caso de la euforia de la época de auge que casi lo destrozó en el pasado. Para la ciudad y para los numerosos inversores que hacen la misma apuesta, las consecuencias pueden ser enormes. Están apostando a que la zona baja de Miami, que enfrenta la amenaza a largo plazo del aumento del nivel del mar, es el nuevo terreno elevado para un mundo inmobiliario comercial que todavía está sumido en una crisis.
Por el momento, el mercado es difícil de leer. Con el fuerte aumento de las tasas de interés, el número y el valor de las ventas se han desplomado. Pero los precios siguen subiendo poco a poco, aunque no al mismo ritmo vertiginoso que en el pasado reciente. Según el tasador Miller Samuel, el precio medio de un condominio en Miami Beach aumentó un 4,5 % en el tercer trimestre respecto al mismo período del año anterior. El número de ventas cayó un 13,8 %. En el caso de los condominios de lujo, el precio medio aumentó un 11,4 %o anual, pero cayó un 2,5 % trimestralmente.
"Esta es sólo la segunda entrada, te lo aseguro. Miami es embrionaria", dice Marc Roberts, quien ha conseguido financiamiento para dos torres de lujo inspiradas en su atrevido club nocturno E11even en el centro de Miami, junto con 33.000 metros cuadrados de espacio comercial. El mercado de condominios del sur de Florida, señala Roberts, se recuperó de la crisis de 2008 más rápido de lo que predijeron los pesimistas. "No hemos experimentado auges y caídas en mucho tiempo", dice.
Él y otros están fortalecidos por Griffin, el hombre del momento de Miami, quien en noviembre predijo contundentemente que la ciudad algún día podría superar a Wall Street como capital financiera.
Un pesimista persistente en el mundo inmobiliario de Florida es Peter Zalewski, fundador de Condo Vultures, que ayudó a intermediar las ventas de condominios en dificultades después de 2008. "Muchos dirían que ya hemos llegado a su punto máximo. Ahora la cuestión es si [el mercado] caerá", dice Zalewski. "Creo que la mayoría de la gente reconocería que ya no se trata de un frenesí de compras".
Para los pesimistas, una señal preocupante fue el acuerdo fallido para la antigua sede del Miami Herald. En abril, el desarrollador Terra acordó una compra récord de US$ 1200 millones del sitio frente al mar. Desde entonces se retiró, aparentemente incapaz de conseguir financiación.
Aun así, Pérez y otros citan razones más allá del crecimiento del empleo para justificar su creencia de que su mercado se ha vuelto más estable. Entre ellos se encuentran cambios en la forma en que los desarrolladores de Florida financian sus proyectos. En el frenesí anterior a 2008, era común que los compradores de condominios depositaran el 20 % del precio de compra en un edificio que aún no existía. A medida que los valores se dispararon, ese capital podría pasar por las manos de media docena de especuladores antes de un eventual cierre.
Hoy en día, el estándar es más bien un 30 % de reducción y otro 20 % cuando el desarrollador comienza a construir el edificio. Eso proporciona más dinero para financiar la construcción. En teoría, también debería reducir la especulación al hacer más costoso para los compradores retirarse en caso de una recesión.
Pérez fue uno de los pioneros de este acuerdo, común en América latina, después de descubrir que no podía encontrar un banco dispuesto a otorgarle un préstamo para la construcción de un condominio que quería construir en Hollywood Beach, justo al norte de Miami, después de la crisis. Los pagos iniciales más elevados también ayudan a compensar la moderación de los prestamistas.
"En el pasado, había mucho mayor apalancamiento que hoy. De esta manera los promotores podrían financiar el 90 %. Hoy obtienes un préstamo del 65 %, tienes mucha suerte", dije Pérez. Con menos influencia, él y otros desarrolladores estarían en mejores condiciones de capear una tormenta.
Mientras tanto, los compradores de condominios ya no desaparecen durante los meses de verano. "Estamos recibiendo compradores durante todo el año", informa Pérez. "Y no creo que esto cambie en absoluto. Creo que crece".
Huyendo de Cuba
Para Pérez, 2008 no fue su primer cambio de suerte. Esa fue la revolución cubana. En realidad, nació en la Argentina, donde su padre dirigía la división latinoamericana de la empresa farmacéutica Eli Lilly. La familia regresó a su Cuba natal después de la muerte del abuelo de Jorge. Luego vino Fidel Castro. Los padres de Pérez lo apoyaron al principio, pero lo perdieron todo.
"No pensaban que la revolución iba a ser lo que acabó siendo", recuerda Pérez. La familia huyó a Colombia, donde Pérez tenía un tío. Las lecciones sobre el riesgo y la ilusión de estabilidad son inquietantes.
"Si vienes de una familia en la que tu madre nunca trabajó porque tenía muchos títulos de posgrado y un chófer, y lo perdió todo, incluido su anillo de bodas, al salir de Cuba y tuvo que conseguir dos trabajos para que nosotros seguir yendo a las mejores escuelas privadas. ¿Eso te afecta? Sí", dice Pérez. "¿Está eso arraigado en mi mente? Absolutamente. Puedo perderlo todo en cualquier momento".
Pérez es un demócrata liberal, algo poco común entre los cubanoamericanos desposeídos. Acompañó al presidente Obama en su histórico viaje a la isla en 2016 durante un breve deshielo entre Washington y La Habana. "Pensábamos que íbamos a tener un cambio democrático en Cuba. . . [Pero] creo que el gobierno cubano rápidamente vio que si dejaban que este nuevo capitalismo entrara en Cuba iban a perder poder".
Su primer encuentro con Miami fue decepcionante. Visitó la ciudad para estudiar en Dade Junior College (ahora conocido como Miami-Dade College) a finales de la década de 1960. Miami era entonces, como él mismo dice, "un páramo cultural". Más tarde volvió a trabajar en la oficina de planificación y desarrollo económico de la ciudad después de que una beca le ayudara a obtener una maestría en planificación urbana de la Universidad de Michigan en 1976.
"Solía decir que a las 5 en punto podías ir a Flagler, que es nuestra calle principal, y disparar una ametralladora y solo golpearías a un vagabundo si estuviera de pie porque todos se iban de Miami después de las 5 en punto", recuerda. "No se podía encontrar un restaurante abierto por la noche".
Pero, para un planificador urbano preocupado por revertir el predominio de los suburbios, Miami ofrecía un nuevo panorama. A diferencia de Nueva York o Chicago, aún no estaba construido.
En 1979, pasó al sector privado y fundó el Grupo Relacionado con Stephen Ross, un exalumno de Michigan, cuyas Empresas Relacionadas (que no deben confundirse con el Grupo Relacionado) construyeron el enorme desarrollo de Hudson Yards en Nueva York. Inicialmente se centraron en viviendas asequibles y luego avanzaron hacia apartamentos de alquiler y, finalmente, condominios.
Relacionado siempre ha enfatizado el amor de Pérez por el arte y los arquitectos. Pero una gran parte de su caché es una reputación de lo que un observador llamó "eficiencia similar a la de una máquina" en un mercado conocido por su cuota de estafadores y charlatanes. No prolongan las negociaciones y están dispuestos a dejar dinero sobre la mesa.
"Saben lo que ofrecemos", dice Pérez sobre sus compradores, muchos de los cuales son clientes habituales. "Cuando compras un condominio, recuerda, estás poniendo en riesgo una gran cantidad de dinero desde el principio y quieres ponerlo en un lugar con una empresa que sabes que nunca ha dejado de entregar un edificio. Nunca, jamás, jamás".
Para Iris Escarra, abogada de Greenberg & Traurig, que se especializa en cuestiones de uso de la tierra, la reputación de Related se ha convertido en su propia ventaja competitiva. "Son de cosecha propia", dice, en comparación con la legión de desarrolladores de Nueva York que se han mudado a Miami. "Entonces conocen este mercado. A veces crean el mercado".
A Pérez, por ejemplo, se le atribuye la transformación de una sección pasada por alto de South Beach debajo de 5th Street. Construyó muchas de las torres residenciales que han elevado Brickell, el densamente poblado distrito financiero de Miami. También fue el primer desarrollador, en 2001, en aventurarse al norte del río Miami para construir en lo que entonces era un centro moribundo.
"El centro era terrible, francamente aterrador en ese momento", recuerda Gary Saul, otro abogado de Greenberg que dirige la práctica de condominios de la firma. "Él lo vió. Nadie más lo vio y él lo hizo posible".
En ese momento, dice Pérez, "todos pensaban que estaba loco". Tantos prestamistas de Florida rechazaron ese proyecto, conocido como One Miami, que terminó yendo a Brooklyn en busca de financiamiento.
Una experiencia cercana a la muerte
Cuando llegó la crisis financiera, Pérez estaba trastornado. "Sabíamos que iba a haber una caída. Pero no sabíamos que la caída iba a ser tan extrema y tan rápida", afirma.
Entre muchas complicaciones imprevistas estaba el hecho de que los préstamos de Related habían sido sindicados. Entonces, en lugar de tratar con 10 prestamistas importantes cuando las cosas salieron mal, tuvo que negociar con 80, muchos de ellos desconocidos y cada uno de ellos con el poder de bloquear un acuerdo. En Florida se habló mucho de la desaparición de Related.
En una reunión que ha adquirido un aura de leyenda, Pérez en un momento reunió a sus prestamistas y les ofreció devolverles las llaves de sus muchas propiedades, esencialmente desafiándolos a tomarlas en lugar de trabajar con él para reestructurar los préstamos.
"Fue una negociación muy, muy difícil con 80 bancos y tratar de convencer a cada uno de ellos de que me dieran la oportunidad de entregar los edificios y devolverles el dinero; pagarles el 100 % de lo que hicieron los edificios sin que yo ganara ni un centavo", recuerda Pérez. Perdió una propiedad, el Icon Brickell. También terminó invirtiendo cientos de millones de dólares de su propio dinero en otros para recapitalizarlos. "Perdimos mucho dinero", dice.
Sin embargo, dentro de la crisis también estaban las semillas del resurgimiento de Related. Los bancos se estaban deshaciendo de propiedades en todo el país con grandes descuentos. Un centro comercial cuya construcción costó US$ 300 por pie cuadrado se podría conseguir por US$ 20 por pie cuadrado. "Cifras demenciales", recuerda Pérez. "No hacía falta ser un genio para decir: ‘¡Guau, esto tiene que cambiar!' Así que llamé a algunos amigos, puse mucho de mi propio dinero y comencé a comprar activos en dificultades en todo el país. E inmediatamente, cuando el país mejoró, los vendimos con una ganancia muy grande".
Eso llenó las arcas de Related. También le permitió a Pérez comenzar a comprar terrenos en toda Florida a bajo precio, muchos de ellos frente al mar. "Me dio una ventaja respecto a otras personas cuando Florida se recuperó. Y fue entonces cuando comenzamos a hacer una gran cantidad de condominios nuevamente que se vendieron extremadamente bien y nos pusieron nuevamente en escena", dijo. "Cuando dicen: ‘Es ubicación, ubicación, ubicación' en el sector inmobiliario. Yo digo: ‘No, en realidad es el momento, el momento, el momento'".
Un ejemplo es un lote de tres acres (1,2 hectáreas) en 1400 Biscayne Boulevard en lo que ahora se promociona como el distrito artístico y cultural de Miami. Related compró la parcela en 2014 por US$ 57 millones y comenzó a desarrollar una torre de condominios de 60 pisos con Auberge Resorts. Dejó de lado el plan tres años después, cuando el mercado de condominios de lujo se debilitó. Como Pérez había comprado el terreno a un precio bastante bajo, pudo esperar el momento oportuno.
Related y su socio, Alta Developers, comenzaron a comercializar un nuevo proyecto en el sitio el año pasado: Casa Bella Residences de B&B Italia, una marca italiana de muebles de alta gama. Más del 80 % de las unidades están ahora bajo contrato, lo que permitió a los socios obtener un préstamo de construcción de US$ 240 millones de Cain International, una firma de nversión, en noviembre.
Esos dos proyectos ofrecen una útil instantánea del mercado. Mientras que las unidades de Auberge tenían un precio de US$ 700 por pie cuadrado, las de su sucesor se venden por más de US$ 1250 por pie cuadrado, y los penthouse se venden por US$ 2000.
Todavía hay desafíos para Related. Un efecto secundario del auge de Florida es que los costos de construcción se han disparado, reduciendo los márgenes. "Estoy viendo anuncios de plomeros en Florida por US$ 70 la hora. Hace dos años costaba US$ 35", dice Pérez. "Y además, cuando los contratistas y subcontratistas tienen tanta demanda, no negocian. O les pagas las tarifas que quieres o te vas".
El gobernador republicano de Florida, Ron DeSantis, no ha ayudado en nada. Su amenaza de revisar los documentos de inmigración en los lugares de trabajo provocó que muchos de los trabajadores de un proyecto relacionado en Jacksonville huyeran a la vecina Georgia. "Si implementaran muchas de las cosas de las que están hablando ahora, la industria de Real Estate colapsaría", dice Pérez, un viejo amigo y socio comercial de Donald Trump que ha visto su relación deteriorarse por la política de inmigración.
"Como amigo, era un gran amigo", dijo Pérez, riéndose del recuerdo. "Fue generoso. Pasamos momentos fantásticos, fantásticos, fantásticos juntos. Fue divertido estar con él. Pero simplemente no estoy de acuerdo con él políticamente y se lo expresé a él y a otros".
A Pérez le duele pensar qué tipo de recepción podría haberle brindado Estados Unidos hoy: "Probablemente no me dejarían venir a este país ahora. ¿Cierto?"
Dramas de sucesión
Cualquiera sea el peligro que aguarda a Related, ya sea otra crisis inmobiliaria en Florida o una represión migratoria, cada vez más será responsabilidad de la próxima generación afrontarlos. Nick, el hijo menor, dirige la división de condominios. Como presidente, Jon Paul supervisa toda la empresa. Su hermana, Cristina, es trabajadora social. Otro hermano, Felipe, del segundo matrimonio de Pérez, todavía está en la universidad.
Los hermanos se dieron cuenta por primera vez de que algo extraordinario estaba sucediendo cuando vendieron alrededor de US$ 1000 millones en condominios en cuestión de meses después de que el Covid cerrara Nueva York y otras partes del país en marzo de 2020.
"Parece como si cada tres meses o seis meses sucediera algo importante en Miami y ¡boom! - vuelve a explotar", dice Jon Paul, citando la decisión de Griffin de reubicar Citadel, la ciudad que albergará su primera carrera de Fórmula Uno y luego la llegada de la estrella del fútbol Lionel Messi. El fundador de Amazon, Jeff Bezos, anunció el mes pasado que se mudará a Miami. Sobre el gusto único de la ciudad por los edificios de marca, añade: "Miami es una ciudad más llamativa que Nueva York... Encaja bien con lo que significa Miami".
Pérez, que planea dedicar la mayor parte de su tiempo al arte y la filantropía, es muy consciente de que los hijos de líderes empresariales estadounidenses exitosos a menudo decepcionan. Ha tratado de subvertir eso exigiendo a sus hijos que trabajen durante al menos cinco años y obtengan un título de posgrado antes de unirse al negocio familiar. (Sin título de posgrado, el plazo es de siete años).
Aun así, Pérez reconoce que ha sido "difícil" para un fanático del control -sin las restricciones de una junta directiva- renunciar a ello. Vio el exitoso programa Succession, sobre un barón de los medios al estilo Murdoch cuya tiranía y manipulación deforma a sus hijos, pero solo pudo soportar la primera temporada.
"Mis hijos me dijeron que debería verlo. Simplemente no me gusta el programa. Espero no ser así", dijo sobre el dominante Logan Roy. "Creo que he aprendido a controlarme a mí mismo y a mis pasiones, y a ayudarlos sin involucrarme para que puedan aprender a tomar decisiones de la manera más difícil".
Un paso que ha dado para despejar el camino para sus hijos es disolver una sociedad de décadas con su Ross -a quien llama "mi mejor amigo"- y que alguna vez fue propietario del 25 % de su empresa. Eso debería facilitar la operación a sus hijos. (Algunos sospechan que también podría liberar a Ross, que se ha convertido en un importante promotor de oficinas en West Palm Beach, para dedicarse a más proyectos en Florida).
"Tienes que dejarlo ir en algún momento; mueres, ¿verdad?" - reflexionó Pérez. "Si mueres y no te sueltas, no están realmente preparados".