Hace diez años, los grandes predios comerciales de Rio se construían en Barra de Tijuca. La región, que aún hoy tiene amplias áreas disponibles, nacía como nuevo polo empresarial de la ciudad. Sin embargo, la distancia hasta el aeropuerto de Santos Dumond y el caótico tránsito de las calles que llevan al barrio, hicieron renacer al centro de la metrópoli como área preferida por las grandes empresas que están desembarcando en el país, principalmente de petróleo y gas, en busca de lugares para instalar sus oficinas.
La demanda hizo que el precio del alquiler prácticamente se duplicara en los últimos tres años, cuando subieron de R$ 90 a R$ 100 el metro cuadrado a R$ 170 a R$ 180. Además, surgió en el último año la anticipación de los contratos. Empresas en busca de oficinas cierran un acuerdo de alquiler un año ante de la entrega.
Con ese escenario, las constructoras están buscando terrenos o predios que puedan reformar, porque con el mercado en movimiento, los precios no deberán caer. La demanda es superior a la capacidad de crecimiento de la oferta porque los terrenos son difíciles de encontrar y una inversión de este tipo es más cara que otras en el área de construcción, explicó Martins Jaco, director de inversiones de BR Properties.
Jaco explicó que un edificio triple A, como el sector denomina a los predios de más de mil metros cuadrados y gran número de garajes, es más difícil de financiar. Al contrario de las obras residenciales o de predios comerciales, en los que la empresa promotora realiza el lanzamiento antes de comenzar la construcción y también posee una cartera de cuentas por cobrar que lo ayuda a obtener crédito. Los edificios corporativos, que pueden costar hasta R$ 300 millones, dependiendo de sus dimensiones e infraestructura interna, solo son puestos a la venta o alquilados una vez concluidos. Agregamos a eso, que hay dificultades de conseguir terreno y el plazo de la obra, que puede durar cuatro o cinco años.
A pesar de la dificultad, es un negocio disputado por grandes empresas y fondos, explicó Ignacio Robles, director de Office International Realty, que negoció, entre otros proyectos, el edificio de Manchete, en etapa de finalización, y el de Serrador, ocupado hoy por el grupo EBX. Para tener una idea, en 2008, el Serrador, después de reformado, se vendió a R$ 90 millones y ahora vale, como mínimo, R$ 350 millonea, dijo Robles.
El pasado martes, Tishman Speyer inauguró la reforma en el edificio Sul América en el Centro. La empresa invirtió R$ 200 millones en la compra y obra, que comenzó en 2007. Con la intervención, Sul América ganó 8.000 metros cuadrados, quedando en total 25.000 metros cuadrados. También terminamos con cuatro grandes prismas internos de ventilación contó Fernando Catarino, arquitecto de Lafer, responsable por el proyecto. Para valorizar el inmueble, de 1922, se restauraron los pisos del primero al quinto. Hay tres paneles del modernista Leon Velloso que también fueron restaurados. El alquiler costará R$ 120 el metro cuadrado porque no tiene garajes.
La propia Tishman está invirtiendo R$ 150 millones construyendo otro edificio, Virtus, en la Avenida Presidente Vargas, que tendrá 14.000 metros cuadrados. Las empresas que están en Rio también se están expandiendo. Son las de servicios, instituciones financieras, por ejemplo. Además, varias están divididas en diferentes predios que ahora planean unirse, dijo Daniel Cherman, presidente de Tishman.
Solo en Rio, BR Properties tiene 25% del porfolio en predios triple A. Son 10 edificios corporativos, entre los cuales la torre 2 del Ventura, en la Avenida Chile, el Edificio Bolsa de Valores de Rio, en la Plaza XV. La compañía planea reformar el Edificio Vargas, en la avenida del mismo nombre, en un triple A. Son 18.000 metros cuadrados cuyo alquiler cuesta entre R$ 50 y R$ 60 el metro cuadrado. Con la obra, cuyo valor aún se está presupuestando, según Martins, el alquiler prácticamente se duplicará, pasando a R$ 100. La obra no será tan cara porque ya hicimos intervenciones.
En tanto, el predio de Manchete tiene 37.300 metros cuadrados, distribuidos en 30 pisos, con 330 puestos de garajes. La base tendrá 1.700 metros cuadrados. El predio, proyectado por el arquitecto Oscar Niemeyer, es uno de los históricos de Rio. El emprendimiento no están en el Centro, sino frente al Aterro do Flamengo. A pesar de eso, debido a su valor histórico, el costo para alquiler variará entre R$ 180 y R$ 200 el m2.
