Departamentos en CABA: el plazo que tarda en venderse hoy un monoambiente, un 2 y 3 ambientes

En el último mes con datos disponibles de mercado, se firmaron 6612 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un 9,2% más que en agosto. Al mismo tiempo hay 110.316 propiedades publicadas, una oferta amplia que obliga a quien quiere vender a competir con muchas alternativas parecidas.

Según un informe oficial elaborado sobre avisos de Argenprop, con datos provisorios del segundo trimestre, el metro cuadrado usado se publica en promedio a u$s 2561 en los monoambientes, u$s 2343 en los de 2 ambientes y u$s 2160 en los de 3.

La brecha por barrio es grande y va de u$s 6296 por m2 en un monoambiente de Puerto Madero a u$s 974 en un 3 ambientes de Villa Lugano. En ese rango, el precio de salida es el factor que más pesa en cuánto tarda en venderse una propiedad.

El tiempo que tarda en venderse un departamento en la Ciudad de Buenos Aires depende más del precio al que sale al mercado que del barrio donde está. Según Daniel Bryn, asesor inmobiliario y analista del mercado inmobiliario, que en una charla con El Cronista afirmó que “el tiempo de venta no lo define el barrio, lo define el precio de salida”.

Lo bien tasado se vende en menos de un año en casi cualquier barrio y, en promedio, en un plazo de dos a cuatro meses, destacó Bryn. Así, lo que sale por encima del valor de mercado supera ese plazo en todos.

Un mercado que mejora sin recuperar 2025

El valor promedio por escritura fue de u$s 119.755 y el volumen total llegó a u$s 792 millones. “El mercado está activo, aunque aún no logra recuperar completamente el ritmo de 2025”, indicó.

Bryn indicó que “más allá de los números, lo que se percibe en la calle es un cambio de clima” y aseguró que “en las últimas semanas hay más consultas, más visitas con intención real y más reservas que hace unos meses”. Según explicó, el comprador que esperaba “a ver qué pasa” empezó a moverse, y “eso se nota primero en la oficina y recién después en las estadísticas”.

Cuánto tarda en venderse según el tamaño

Los avisos activos llevan en promedio 298 días publicados, unos diez meses, sobre unos 75.000 departamentos publicados, según detalló el analista. Ese número mide cuánto lleva en el mercado lo que todavía no se vendió y no el plazo en que se concreta una venta. La serie muestra un ciclo, con unos 250 días entre 2017 y 2019, un pico de 405 en septiembre de 2024 y una nueva suba en 2026. Además, registró unos 240 días para los avisos que salen del mercado, una medición distinta.

Por tamaño, los avisos de 3 y 4 ambientes llevan entre 217 y 236 días, los de 2 ambientes 303 y los de 5 ambientes o más 349. Según Bryn, la preferencia por los 3 y 4 ambientes tiene una explicación en la demanda: “Desde la operación diaria, la demanda más firme la vemos en los barrios con perfil familiar y buena conectividad: el corredor norte, Villa Urquiza, Saavedra, Núñez y Belgrano. Ahí el comprador busca 3 y 4 ambientes para vivir y muchas veces llega con crédito”, afirmó.

“Mi sensación es que hoy se vende el producto, no el barrio. Un buen 3 ambientes, luminoso, bien mantenido y bien tasado se vende en Caballito, en Belgrano o en Villa Urquiza. Uno con problemas, caro o mal presentado se queda publicado meses aunque esté en la mejor cuadra de Palermo”, explicó.

El IDECBA, con datos de Argenprop, indicó que las unidades de 1 ambiente fueron las que más empujaron la suba del stock en el segundo trimestre de 2026 y que hoy son 23,6% de los avisos. Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, dijo a La Nación que “tardan en venderse porque hay bastante sobreoferta”.

El informe de Bryn calculó además 17 meses para absorber el stock, con 5,99% de las 110.316 propiedades publicadas vendido en el mes. En ese sentido destacó que “es uno de los mejores niveles de absorción del año”.

Cuánto cuesta y qué barrios se mueven

Bryn estima el precio escriturado del m2 en unos u$s 2470, 0,9% más que un año atrás. En los últimos 12 meses, el precio publicado del usado en dólares subió en 25 barrios y bajó en 19, casi todos dentro de una banda de 3%. Lo describió como “un mercado plano, con micro-ajustes por zona”.

“Hoy vivimos un mercado de precios estables, y para mí eso es una buena noticia”, sostuvo. “Para quien compra, este es de esos momentos que después se recuerdan como ‘ahí había que comprar’: precios quietos, mucha oferta para elegir y margen para negociar”, remarcó.

El corredor norte concentra las subas.

Según Bryn, el último dato muestra “la mejor dinámica de precios del usado en los últimos 12 meses”, con Chacarita (+6,3%), Saavedra (+4,7%) y Coghlan (+4,2%) a la cabeza. Entre los que más subieron en toda la Ciudad figuran también Vélez Sarsfield (+6,1%) y Agronomía (+5,1%). Coghlan, Núñez, Saavedra, Chacarita y Belgrano combinan además precio en alza y stock en baja, la señal más firme de demanda. Para quien vende, es el lugar “donde el precio acompaña”.

En el otro extremo, Constitución cae 13,5% en el precio publicado del usado, la mayor baja de la Ciudad, seguida por Nueva Pompeya (-3,3%), Monserrat (-2,9%) y San Nicolás (-2,7%). Constitución, San Nicolás, Liniers, Recoleta y Almagro muestran precio en baja y stock estable o en alza, las señales más débiles de demanda según su lectura, y Palermo, el barrio con más oferta, está plano. “En el centro la demanda es más de inversor, más sensible al precio y a la renta, y por eso más lenta”, explicó.

El Index CABA Venta de Zonaprop ubicó el precio medio en u$s 2484 por m2 en septiembre, 0,3% más que en agosto.

Según el índice, un monoambiente medio de 40 m2 vale u$s 110.000, un 2 ambientes de 50 m2 u$s 131.000 y un 3 ambientes de 70 m2 u$s 180.000.

Por su parte, el IDECBA, con datos de Argenprop, calcula un precio de publicación del m2 usado de u$s 2561 en 1 ambiente (32 m2 en promedio), u$s 2343 en 2 ambientes (42 m2) y u$s 2160 en 3 ambientes (65 m2). Por unidad, son u$s 81.952, u$s 98.406 y u$s 140.400. El detalle para diez barrios con amplia oferta de usados es el siguiente.

Precio de publicación del m² de departamentos usados, en u$s. IDECBA con datos de Argenprop, 2º trimestre de 2026

Según Bryn, lo nuevo cuesta bastante más, ya que a estrenar sale 34% más por m2 que el usado y el pozo 41% más. “No espero bajas: el costo de construir no baja y lo nuevo cuesta bastante más que el usado, así que el usado tiene un piso firme”, sostuvo Bryn.