Comprar para alquilar: cuánto hay que invertir y qué rentabilidad deja hoy

Comprar un departamento para ponerlo en alquiler es una de las alternativas que eligen quienes buscan generar ingresos a través de una inversión inmobiliaria. La propiedad permite obtener una renta mensual y, si su valor aumenta con el tiempo, sumar una ganancia por la valorización del capital.

Sin embargo, que el mercado de alquileres resulte atractivo no significa que cualquier departamento sea un buen negocio. La rentabilidad depende de cuánto se paga por el inmueble, los ingresos que puede generar, los gastos que quedan a cargo del propietario y la posibilidad de mantenerlo ocupado.

En diálogo con El Cronista, Javier González, corredor inmobiliario y fundador de Rizoma Inmobiliaria, sostiene que hoy existen oportunidades para quienes buscan invertir, pero advierte que es fundamental analizar cada operación antes de comprometer el capital.

“Considero que hoy es un buen momento para comprar propiedades, pero definitivamente no para comprar cualquier cosa”, señala.

Cuánto cuesta comprar un departamento para alquilar

El desembolso inicial depende de la superficie, la ubicación y las características de la propiedad. Según el Index CABA Venta de Zonaprop, en septiembre el precio medio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en u$s 2484 por metro cuadrado.

Con esos valores como referencia, un monoambiente de 40 metros cuadrados cuesta en promedio u$s 110.000, mientras que un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados ronda los u$s 131.000. Para una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados, el valor medio asciende a u$s 180.000.

A ese precio hay que sumarle los gastos de adquisición. González estima que pueden representar entre un 5% y un 7% del valor del inmueble, según la jurisdicción y las características de la operación. En ese cálculo pueden entrar honorarios inmobiliarios, gastos de escrituración e impuestos, según corresponda.

De esta manera, quien compra un departamento de u$s 100.000 y afronta gastos equivalentes al 6% necesita invertir u$s 106.000 en total. Por eso, la rentabilidad debe calcularse sobre todo el capital desembolsado, no solamente sobre el precio de publicación.

Otro factor que puede incidir en la rentabilidad es el margen de negociación. Según los relevamientos de Rizoma Inmobiliaria, González estima que alrededor del 80% de las propiedades que analiza se publican a precios superiores a los que el mercado está dispuesto a convalidar.

“En el mercado inmobiliario una parte importante del negocio se define al momento de comprar, no solamente al momento de vender”, afirma. Según su análisis, apenas un 20% de las propiedades que evalúa tiene precios que considera competitivos. Aunque eso no significa que todas sean buenas oportunidades de inversión, sí indica que parten de una condición fundamental: un precio de entrada razonable.

Qué rentabilidad deja comprar para alquilar

Según el Index CABA de Rentabilidad de Zonaprop, la relación entre el precio de compra y el alquiler se mantuvo estable en septiembre, con una rentabilidad bruta anual promedio del 5,7%. A ese ritmo, se necesitan unos 17,5 años de alquiler para recuperar el valor invertido, sin contemplar gastos ni una eventual variación del precio de la propiedad.

El promedio, sin embargo, esconde diferencias importantes entre barrios. Mientras algunas zonas ofrecen retornos superiores al 9% bruto anual, en otras la relación entre el precio del inmueble y el alquiler es menos favorable.

Como referencia para analizar inversiones residenciales en CABA y Zona Norte, González propone considerar escenarios de rentabilidad bruta anual de entre el 4% y el 6%, aunque existen operaciones por encima y por debajo de ese rango.

“Es importante aclarar que no se trata de un rendimiento garantizado ni de una rentabilidad uniforme del mercado”, agrega el martillero público.

La diferencia entre rentabilidad bruta y neta es clave. La primera compara el ingreso anual por alquiler con el capital invertido, antes de descontar los costos. La segunda considera los gastos de mantenimiento, las reparaciones a cargo del propietario, los impuestos que correspondan y los períodos en los que la unidad no genera ingresos.

Por ejemplo, si un departamento cuesta u$s 100.000 y los gastos de adquisición son del 6%, la inversión inicial asciende a u$s 106.000. Esto es lo que habría que invertir en total. Si se alquila por el equivalente a u$s 500 mensuales, genera u$s 6000 al año, lo que equivale a una rentabilidad bruta del 5,66% sobre el capital desembolsado.

Pero si se estiman u$s 800 anuales en mantenimiento, gastos a cargo del propietario y posibles contingencias, la renta operativa baja a u$s 5200. En ese escenario, la rentabilidad es de aproximadamente el 4,9% anual, antes de considerar eventuales impuestos personales sobre la renta.

A su vez, la renta mensual no es la única fuente posible de ganancias. Si el inmueble aumenta de valor y se vende por encima del precio de compra, el inversor puede obtener una ganancia por apreciación del capital. Esa valorización, no obstante, no está asegurada ya que el precio puede mantenerse estable o incluso caer, y también deben contemplarse los costos e impuestos de una futura venta.

Cuáles son los barrios más rentables de CABA

Los barrios que ofrecen la mayor rentabilidad por alquiler no son necesariamente los más caros ni los de mayor reconocimiento inmobiliario. Según los datos de Zonaprop, las mejores relaciones entre precio de compra y renta mensual se encuentran en zonas donde el valor de entrada es relativamente bajo frente al alquiler que se puede obtener.

El ranking de septiembre quedó encabezado por Lugano, con un rendimiento bruto anual del 9,6%. Le siguen Parque Patricios, con el 7,7%, y Nueva Pompeya, con el 7,6%.

Los diez barrios con mayor rentabilidad bruta anual son:

• Lugano: 9,6%; recupero estimado en 10,4 años.
• Parque Patricios: 7,7%; recupero en 13 años.
• Nueva Pompeya: 7,6%; recupero en 13,1 años.
• San Cristóbal: 7,2%; recupero en 13,9 años.
• Floresta: 7,2%; recupero en 13,9 años.
• Versalles: 7,1%; recupero en 14 años.
• Balvanera: 7,1%; recupero en 14 años.
• Parque Avellaneda: 7,1%; recupero en 14,1 años.
• Villa Riachuelo: 7,1%; recupero en 14,1 años.
• La Boca: 7%; recupero en 14,2 años.

“Hay zonas que, a priori, pueden parecer menos atractivas o menos consolidadas desde el punto de vista inmobiliario, pero donde la relación entre el precio de compra y el alquiler que se puede obtener resulta igual o incluso más favorable que en ubicaciones tradicionalmente consideradas seguras”, sostiene González.

En cambio, en las zonas más demandadas, el valor de entrada suele ser más elevado y eso puede reducir la rentabilidad, incluso cuando la propiedad se alquila a un precio más alto.

Qué hay que mirar antes de comprar una propiedad para alquilar

Para González, el análisis debe comenzar por la renta que podría generar el inmueble y no por la propiedad que más le gusta al comprador. La recomendación es estudiar primero cuánto alquiler se puede obtener, qué demanda existe en la zona y cuánto capital sería necesario invertir para conseguir ese ingreso.

El perfil del inversor también importa. Una persona conservadora puede priorizar barrios consolidados, demanda sostenida y facilidad de reventa, aunque eso implique resignar parte de la rentabilidad. En cambio, quien esté dispuesto a asumir más riesgo puede evaluar zonas menos consolidadas, donde el precio de entrada sea menor y el retorno potencial, más alto.

También conviene analizar el tipo de unidad. Los departamentos chicos suelen requerir un desembolso inicial menor y pueden atraer a una base amplia de inquilinos. Las unidades grandes o de alta gama, en cambio, pueden generar alquileres nominales superiores, pero también implicar mayores costos de mantenimiento y períodos de comercialización más largos.

Otro punto es la modalidad de alquiler. El tradicional suele ofrecer más previsibilidad y menos tareas de administración, además de requerir una inversión inicial menor porque no hace falta equipar completamente la propiedad. El temporario puede generar ingresos brutos más altos en determinadas ubicaciones, pero suma costos de mobiliario, servicios, limpieza, mantenimiento, administración y períodos sin ocupación.

“Una propiedad que aparentemente genera un ingreso mensual más elevado no necesariamente termina ofreciendo una rentabilidad superior”, advierte González. Y resume: “No hay que confundir un alquiler más caro con una inversión más rentable. Lo importante es cuánto dinero queda efectivamente después de cubrir todos los costos”.

El costo de tener el departamento vacío

González advierte que uno de los factores que puede reducir la rentabilidad es la demora en encontrar un inquilino. En un mercado con una oferta de alquileres mayor que la de años anteriores, publicar por encima del precio que convalida la demanda puede terminar costando más que aceptar una renta competitiva desde el comienzo.

González plantea el ejemplo de un departamento cuyo alquiler de mercado es de $ 800.000 mensuales. Si el propietario lo publica a $ 950.000 y tarda dos meses en alquilarlo, pierde $ 1,6 millones de ingresos durante ese período. Si después lo ofrece a $ 800.000 y consigue un inquilino por los diez meses restantes, habrá recaudado $ 8 millones en el año, frente a los $ 9,6 millones que habría obtenido si lo alquilaba desde el comienzo al valor competitivo.

En ese escenario, intentar conseguir un alquiler un 18,75% más alto termina generando un ingreso anual un 16,7% menor, sin contar los gastos que el propietario debe afrontar mientras la unidad permanece vacía.

Por eso, la tasación no es importante solamente al comprar, sino también al definir el precio del alquiler. La meta no debería ser publicar al valor más alto posible, sino encontrar un precio que permita sostener la ocupación y maximizar los ingresos a lo largo del tiempo.

Como concluye González, “la mejor inversión no necesariamente es la que promete el porcentaje más alto, sino aquella que ofrece una relación razonable entre rendimiento, riesgo y posibilidades de recuperar el capital”.