Depósito, garantía y expensas: qué revisar antes de firmar un contrato de alquiler en Argentina

Al momento de buscar una vivienda en alquiler, es frecuente centrar la atención únicamente en el valor del canon locativo mensual.

Sin embargo, una operación inmobiliaria exige afrontar gastos iniciales significativos, asumir obligaciones de mantenimiento y aceptar condiciones legales que impactan directamente sobre el dinero y la tranquilidad del inquilino a largo plazo.

Bajo la normativa vigente en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), es clave analizar la letra chica del contrato antes de firmar para tomar una decisión informada y basada en datos concretos.

Costos de entrada y desembolso inicial: cómo calcular el gasto real para ingresar

Ingresar a una propiedad requiere de un capital inicial que suele duplicar o triplicar el valor del alquiler mensual.

Según lo establecido en el Artículo 1196 del Código Civil y Comercial, existen pautas claras sobre los conceptos que se pueden exigir al inquilino al momento de la firma.

Entre estos desembolsos iniciales se encuentra el depósito en garantía, que funciona como resguardo para el locador ante eventuales daños o deudas.

Antes de abonarlo, conviene comprobar qué monto exige el locador, en qué moneda debe pagarse y cuáles son las condiciones previstas para su devolución.

También es recomendable que el contrato establezca el plazo y el mecanismo de reintegro, así como el procedimiento para resolver posibles diferencias por facturas pendientes o daños en el inmueble.

Para evitar conflictos, el inquilino debe conservar el comprobante del pago y solicitar que el importe entregado quede expresamente asentado en el contrato. Al recibir las llaves, también es conveniente documentar el estado de la propiedad mediante fotografías e inventarios que permitan distinguir los daños preexistentes de los que pudieran producirse durante la ocupación.

Además del depósito, el propietario puede solicitar una garantía para respaldar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino. Entre las alternativas habituales se encuentran la garantía propietaria, la fianza de un tercero y el seguro de caución.

Antes de aceptar una garantía, conviene consultar qué alternativas admite el propietario, cuánto cuesta cada una y qué documentación se necesita para completar el trámite. También es importante revisar qué obligaciones cubre: según las condiciones pactadas, puede contemplar alquileres impagos, expensas, servicios, intereses u otros conceptos.

Gastos ocultos y revisión de expensas: diferencias entre ordinarias y extraordinarias

Uno de los puntos de mayor conflicto durante la vigencia del contrato radica en la liquidación de las expensas y el pago de servicios de la propiedad.

El inquilino debe hacerse cargo únicamente de las expensas ordinarias, las cuales cubren los gastos habituales de mantenimiento, sueldos del personal del edificio y servicios comunes, mientras que, por disposición del Código Civil y Comercial, las expensas extraordinarias (reparaciones estructurales, pintura de fachada o equipamiento nuevo) corresponden exclusivamente al propietario.

Para anticipar el gasto mensual, es recomendable pedir una liquidación reciente de expensas y consultar si existen obras previstas, deudas del consorcio o aumentos que puedan modificar el importe habitual.

Asimismo, resulta fundamental dejar asentado en el contrato cuáles son los impuestos que gravan la propiedad y cuáles son las tasas vinculadas directamente al consumo de servicios como luz, gas, agua y conectividad.

En cuanto al mantenimiento, las reparaciones derivadas del deterioro natural de la vivienda o vicios ocultos son responsabilidad del locador, mientras que los daños por mal uso corren por cuenta del locatario.

Checklist antes de la firma: qué verificar en el contrato y la documentación

Antes de firmar el contrato de alquiler, es recomendable repasar los siguientes puntos para conocer las obligaciones de cada parte y evitar gastos inesperados:

• Identificación del inmueble y partes: comprobar los datos del propietario, la identidad de quien firma y la documentación que acredita su facultad para alquilar la vivienda.
• Plazo y ajuste del alquiler: verificar el plazo de duración del contrato y la periodicidad y mecanismo de actualización del canon locativo conforme a la normativa vigente.
• Estado de conservación y acta de entrega: exigir un inventario detallado acompañado de fotos del estado del inmueble al momento de recibir las llaves, detallando el funcionamiento de griferías, artefactos de gas y pintura.
• Destino de la locación: confirmar que figure expresamente que la propiedad será utilizada con destino habitacional.
• Condiciones de devolución del depósito: establecer claramente en qué moneda, bajo qué mecanismo de actualización y en qué plazo se reintegrará el depósito en garantía al finalizar la locación.
• Garantía: consultar qué opciones acepta el propietario, cuánto cuesta cada una y qué obligaciones cubre.
• Expensas: solicitar una liquidación reciente y comprobar qué gastos son habituales y cuáles corresponden al propietario.
• Servicios e impuestos: establecer quién debe pagar los consumos de luz, gas y agua, así como las cargas que correspondan según la normativa.