Más allá de que el cuadro de situación dista de ser óptimo para las pymes en lo que concierne al mercado de renta, la perspectiva inmediata está impregnada de una mejoría que inclusive ya se está empezando a materializar en el comportamiento de los valores de los alquileres y también en una disponibilidad levemente superior de locales comerciales. Sobre todo si se tiene en cuenta el horizonte que se preveía hacia comienzos de año, con locatarios que pedían cifras escandalosas y medianos empresarios que -más que retrasar- directamente suspendían algunos planes de expansión. Hoy, con una vacancia que todavía se califica como mínima, la relación precio/ubicación/metros cuadrados está comenzando a mostrar signos de recuperación para una oferta que, de todos modos, ya ha asimilado definitivamente dónde pisar y dónde no, con corredores principales reservados para grandes cadenas e inaccesibles para el emprendedor pyme promedio. Aún así, se mantiene el interrogante acerca del definitivo impacto en este cuadro de situación tanto de la crisis mundial (casi nulo hasta ahora en lo específicamente inmobiliario) y de la retracción en el consumo -asociada a aquella-, que sí está empezando a afectar a los distintos focos de negocio. Claves para elegir el mejor software de gestión para organizar la información de la empresa. En general, los operadores inmobiliarios tienen opiniones coincidentes: hablan de estabilización de valores, probables bajas en los próximos meses, menor incidencia de los coletazos de la escalada inflacionaria. También están los dueños que ahora sí están decididos a rentar sus locaciones, lejos de la actitud especuladora de algunos meses atrás, que inclusive les hacía inclinar preferir locales comerciales vacíos antes de cerrar acuerdos de improbable sintonía con el descontrolado aumento del índice de precios. Donde sí manda aún la incertidumbre es en los efectos del flamante marco de crisis económica mundial, de un impacto casi imperceptible hasta el momento al menos en lo puramente inmobiliario, pero con los primeros claro síntomas de baja del consumo. Si bien por ahora la debacle financiera apenas está demorando algunos días ciertas operaciones (que de todas maneras se concretan), de profundizarse la caída de las ventas se complicaría la posición de las pymes para acceder a los contratos solicitados. Aunque, por otro lado la disminución en el nivel de compras de la población podría hacer las veces de factor de presión para negociar mejor los contratos. Por el momento, no obstante, los especialistas desdramatizan cualquier tendencia vinculada. Más allá del mejor horizonte, los valores se mantienen elevados, pero más equilibrados y con un futuro cercano con tendencia hacia la baja. “Por primera vez desde 2004 se está comenzando a ver gran cantidad de locales vacíos en oferta. Esto es algo nuevo y que todavía no se ha reflejado en los precios de los alquileres comerciales, pero estimamos que en los próximos meses vamos a tener bajas de entre 10% y 30% en los valores , cree Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario. Ello siempre dependerá de la ubicación y escala del local en cuestión, aclara. Y agrega que los corredores más involucrados serán los que apuntan a los segmentos medios, ya que las zonas premium defenderán mejor su cotización. En sintonía, Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers International, dice que en los últimos meses el aumento de los valores de alquiler de espacios comerciales, está decreciendo. Esto no significa que sus valores estén en baja, y sí que se han frenado los continuos incrementos. “Esto se viene dando particularmente en los corredores comerciales más importantes. Este fenómeno incluso se puede ver claramente si se observa la evolución desde el comienzo de la actual década hasta ahora (ver infografía), un período en el que el crecimiento de las zonas no ha sido proporcional , dice Zuliani. En cuanto a los corredores principales, está claro que siempre van a conservar su atractivo, si bien la proliferación de nuevas zonas hizo que el crecimiento de la actividad comercial se fuera equilibrando. “La nueva zona más representativa es Palermo Soho, que al aire libre y sin un planeamiento organizado hoy concentra las mismas marcas que el shopping más sofisticado de la Argentina , ejemplifica Gómez Picasso. Por todo esto, las avenidas y las arterias principales han quedado exclusivamente reservadas para empresas de gran envergadura, como bancos, supermercados e indumentaria, por poner tres ejemplos. “En esta línea, muchas locaciones que antes eran cubiertas por pequeñas empresas (incluso locales “Todo por dos pesos ) ahora son tomadas por cadenas o firmas que producen sinergias a partir de diversificar su oferta, como supermercados que ahora agregan líneas para el hogar en megalocales , explica Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. Además, las marcas también toman amplios locales y vuelcan toda su oferta en grandes espacios multimarcas, tal el caso de las principales etiquetas de indumentaria deportiva. Opiniones encontradas y dueños más flexibles Por todo esto, de un tiempo a esta parte a la media de empresarios pyme no les ha quedado otra opción que inclinarse por los corredores alternativos. “Hoy los corredores secundarios son una realidad, por varios motivos, que van desde los precios hacia un tránsito que se ha vuelto definitivamente caótico. Las pymes ya tomaron conciencia de esto, y por ello -en el caso puntual de la zona norte- se están desarrollando miles de metros cuadrados para poder abastecer a la incipiente demanda , explica Maximiliano Bravo, gerente de Tizado Propiedades, sucursal Martínez. Esto comenzará recién a vislumbrarse dentro de un año, aclara. Específicamente en la zona norte, se está notando un mayor incremento en la oferta de locales comerciales, aunque los clientes aún no están validando los precios, afirman desde Tizado. De todos modos, para Pablo Sánchez, gerente de Marketing de Covello Propiedades, “por el momento el mercado de locales continúa con una vacancia mínima, lo que asegura estabilidad en los precios y una demanda sostenida. En este contexto macroeconómico y con un incremento de la oferta de m2 a estrenar en los próximos 12/24 meses, es probable que los precios de alquiler se mantengan estables . Aún reina cierta prudencia en el mercado, más allá de las buenas expectativas, ligadas al desconcierto sobre el efecto del crac bursátil en estas latitudes. Tal vez por eso no todas las opiniones van en la misma dirección. Toselli cree que la calificación de “insostenible que las pymes le daban al mercado a comienzos de 2008 aún tiene vigencia. “Los pedidos desorbitantes de precios por alquileres continuarán en algunos casos hacia el tramo final de este año, con características hasta peores. Los valores parecen haber tocado su techo a principio de temporada, pero lo que no se frenó fue el ajuste por inflación , explica. Y dice que en ese sentido un 20% parece ser la regla aceptada, aún cuando la inflación real parezca ser mayor. Según Toselli, frente a la fuerte presión de los propietarios algunos valores en ubicaciones preferenciales tienden a subir. “Pero la evolución de los valores no debería ir en ascenso ya que el consumo posiblemente se maneje con cierta cautela y el poder adquisitivo no mejore, por lo que los comerciantes deben seguir teniendo mucho cuidado al negociar los alquileres , advierte Toselli. Y frente a este cuadro de situación, no decarta que “persista una lucha despiadada por hacerse de las mejores ubicaciones, con propietarios que llevan todas las de ganar -por un lado-, y otros que deben ceder ante la demanda en valores mucho más bajos. Pero en líneas generales el panorama cambió. “La oferta es mayor a la de hace tres meses y va a seguir creciendo, en tanto que la brecha entre el asking price y el valor final de cierre se disparó, y en muchos casos podemos observar diferencias de entre 10% y 15% , según Zuliani. De hecho, este lento amesetamiento ha dejado de lado pedidos desproporcionados por parte de los dueños, en función de detalles como luz solar, cercanía a determinadas esquinas o apenas un par de metros cuadrados más. Esos mismos propietarios que en su mayoría han abandonado la postura especuladora y hasta “salvaje (como la calificó un empresario pyme) de dejar sin efecto contratos ya cerrados ante la aparición de un inquilino dispuesto al pago desmedido, o de optar por tener el local vacío a la espera de valores más inflados. “Por ahí cerraban un acuerdo en un precio sideral, a sabiendas de que a los seis meses el inquilino iba a decir basta. Entonces,rescindían, cobraban las cláusulas y enseguida alquilaban a otro, para repetir el mecanismo , grafica un empresario. Esto parece no suceder ahora. Para Gómez Picasso, “siempre el dueño quiere alquilar, y de hecho muchos de los locales comerciales y la gran mayoría de oficinas están siempre en manos de pooles de inversores que compraron con el único fin de volcarlo al alquiler. Si tienen la oficina o el local desocupado (así sea tres meses) pierden mucho dinero en expensas e impuestos , explica. Sánchez, de Covello, coincide y asegura que “de ninguna manera los dueños están dejando de alquilar, porque las operaciones están dejando buenas rentas, sobre todo en el segmento de oficinas , dice. “El 90% de los propietarios basan su negocio en la renta y tratan de buscar el equilibrio justo (precio-calidad del inquilino) para que el negocio no les dé en forma negativa , añade Bravo. Igualmente, son varios los casos de propietarios que prefieren seguir absteniéndose de firmar contratos muy largos, ya que es difícil acordar los ajustes por inflación superado el primer año. Y tampoco olvidan las malas experiencias por no medir la calidad del inquilino. La crisis, entre el bien y el mal Los operadores coinciden mayoritariamente en que la actual crisis financiera generará una baja en la actividad económica también fronteras adentro, por lo que algunos ponen en el marco de lo probable una menor demanda tanto de locales comerciales como de oficinas. Aunque, a la vez, podría disminuir los valores. “La crisis actuará directamente y por defecto en los precios de alquiler, presionando hacia la baja de los mismos , cree Gómez Picasso. Pero el mercado comercial volcado a la renta reacciona lentamente a los cambios económicos, y por eso algunos especialistas pronostican que los coletazos se verán recién en el segundo semestre de 2009. Por ahora, el enfriamiento de la economía local sólo se está reflejando en una lentitud en las operaciones. “Hoy deciden esperar un tiempito antes de tomar una decisión, aguardando que se aclare un poco el panorama financiero internacional , dice Bravo. Lo bueno es que -para Toselli- la problemática también significa una oportunidad para los menos poderosos. “La crisis impacta desde ahora en las grandes marcas multinacionales, que ya prevén dificultades de cara a contratos nuevos para el 2009. Si hubiera un retroceso de ellas, se abriría una puerta para el retorno de otras marcas de menor envergadura y una presión para acomodar los valores hacia abajo, al no abundar una oferta de primer nivel en cuanto a capacidad de pago , explica el presidente de JT. Tomás Montoreano, director de la Inmobiliaria Fam, dice que “actualmente hay más oferta de locales comerciales, en parte porque hay menor demanda y también debido a que se nota una mayor prudencia de los locatarios a la hora de evaluar los precios de los alquileres , explica. También para Montoreano, si se profundizan los alcances de la crisis la baja de valores podría alcanzar a los corredores principales, en la senda de menguar la profunda diferenciación que se ha producido entre quienes pueden pagar una renta en las zonas top (empresas de capitales extranjeros en su mayoría) y quienes deben sí o sí refugiarse en calles con menos exposición. “Después de la devaluación, la diferencia entre una calle principal y una transversal cambió de manera drástica. Luego pasó lo mismo con las zonas, y más tarde la tendencia se trasladó a diferencias de metros también en los corredores secundarios. Por eso, un comerciante mediano que pueda sostener hoy en día un alquiler en Barrio Norte o Palermo Soho, es un privilegiado , rememora en off un empresario mediano del rubro indumentaria. Pero si del horizonte se habla, la buena perspectiva (aunque con signos de interrogación) se sustenta asimismo en un presente que denota un movimiento tranquilo pero sostenido en el rubro pyme, lejos del parate casi total de los primeros meses de 2008, con un cuadro de situación similar en las grandes ciudades del interior, donde la presencia en alguna calle al menos cercana a la geografía céntrica había pasado a ser una utopía para un inversor mediano. Lo cierto es que -a comienzos de año- los alquileres tenían contra las cuerdas a las empresas chicas y medianas. Y un sondeo entre empresarios pymes calificaba el panorama directamente como “insostenible , sobre todo si las expectativas (muchas veces por una obligada cuestión de posicionamiento y vidriera aún a pérdida) apuntaban a tener presencia en los corredores principales de la ciudad. Hoy, si bien esta diferencia entre zonas top y no top sigue agrandándose, el cuadro de situación no parece ser tan extremo y está virando hacia valores más razonables, con un optimismo sustentado mitad en la realidad y mitad en la inevitable esperanza. Sólo resta aguardar cuál es el real impacto del derrumbe financiero en el índice de consumo, con posibles consecuencias no sólo en la capacidad negociadora de las empresas sino también en el corte del crédito y en un freno en los procesos de expansión. Pero por ahora, tal vez por una cuestión ligada al azar, nadie aventura ni siquiera mencionar la palabra recesión y los consecuentes escenarios posibles.