Ante un escenario de dólar planchado e inflación que viaja a un ritmo del 30% anual, un crédito hipotecario UVA, que puede costar hasta 10% más que el índice de precios al consumidor (IPC), puede llegar a tener un costo del 40% anual en moneda dura.
Si todo marcha sobre rieles, lo esperable es que le dólar quede planchado, pero que la inflación siga en niveles del 30% anual.
“Por lo tanto, en el mejor de los casos, de conseguir un UVA más 5%, el costo de haberse endeudado pasaría a ser del 35% anual en dólares en términos reales, un costo alto”, advierte Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos.
Dólar dependiente
“En cambio, si el dólar se llega a disparar, y la Argentina se llegara a encontrar más inestable financieramente, la deuda de los UVAs en moneda dura se licuaría, aunque en ese caso el valor de las propiedades no subirían", dice Tabakman.
“El tema es que el costo de reposición subió en dólares, pero las propiedades no, por lo que es una buena idea hoy comprar sacando un hipotecario”, detalla.
Nancy Vieitez, la primera mujer en ocupar la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Argentina, agrega que hoy las tasas de los créditos hipotecarios en Argentina están en un punto de transición.
A su juicio, con una inflación proyectada en torno al 30% y un dólar relativamente estable, lo que se vuelve determinante es la tasa real.
Tasa real
“Los créditos UVA hoy están ofreciendo tasas de entre el 5% y el 10% por encima de la inflación. Por ejemplo, Banco Nación en torno a entre el 5% y 7%, y bancos privados como Santander o Galicia entre el 7% y el 10%, según el perfil del cliente. En este contexto, esa tasa real empieza a sentirse como una tasa en dólares”, indica.
“No es que estemos pagando 30% en dólares, pero sí estamos pagando un costo real alto, que encarece el acceso al crédito. ¿Qué implica esto?"
“Cuotas iniciales más elevadas, mayor ingreso requerido y una fuerte limitación para que el crédito se masifique”, completa.
Limitado
Hacia adelante, la clave a su entender es que la baja de la inflación venga acompañada por una baja de tasas: “Si eso no ocurre, el crédito hipotecario va a seguir siendo un instrumento limitado, más que un motor del mercado inmobiliario”.
Para Oscar Puebla, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, si el crédito hipotecario está indexado al IPC, los salarios también reflejan esa actualización.
“Tener cautela frente a la inflación es comprensible, pero hay que considerar que un esquema UVA más una tasa del 6 o 7% es una tasa competitiva incluso a nivel internacional. Con una inflación más baja, ese costo real se estabiliza”.
Capitalización
Por otro lado, ve una tendencia alcista en los precios de las propiedades: “La capitalización de los departamentos hoy está aproximadamente un 20% por debajo del pico máximo alcanzado en 2018 durante el gobierno de Macri".
Considera que ese nivel funciona como un piso y que, con el tiempo y con un mayor volumen de créditos hipotecarios, el mercado superará nuevamente esos valores.
“Además, si la cuota está estructurada para no exceder el 25% del salario, no habrá un desfasaje incontrolable. En ese sentido, es un buen momento para avanzar: el tiempo juega a favor del comprador.”
Buen momento
Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, las tasas hoy están más altas pero los valores de las propiedades son en general muy atractivos, por lo que sigue siendo un buen momento sobre todo para los inquilinos ya que el alquiler también les aumenta.
Federico González Rouco, de Empiria, coincide en que es un buen momento para tomar un hipotecario porque las tasas en algunos bancos están debajo del 8% más UVA, y se arranca con un valor de tipo de cambio real bajo: “Si Argentina vuelve a los niveles previos, el valor de los inmuebles debería subir”.