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Comprar un departamento, una oficina o un local comercial requiere una suma elevada y suele implicar gastos de mantenimiento, impuestos y dificultades para poner en alquiler o vender cuando se necesita el dinero.
A través de Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA), los inversores pueden acceder a instrumentos vinculados al real estate con montos más bajos y operar desde una cuenta comitente.
La exposición puede obtenerse mediante acciones de empresas inmobiliarias, obligaciones negociables emitidas por desarrolladoras, Cedears de compañías y fondos inmobiliarios del exterior, y fondos comunes de inversión con activos relacionados con la construcción o los alquileres.
Cómo empezar a invertir desde BYMA
Para operar en BYMA, el inversor debe abrir una cuenta comitente en un agente de liquidación y compensación, conocido como ALyC. El trámite se realiza de manera digital en muchas plataformas y requiere verificar la identidad, completar la información financiera y vincular una cuenta bancaria.
Una vez habilitada la cuenta, el procedimiento general consiste en:
- transferir pesos o dólares;
- buscar el instrumento por su ticker;
- revisar la cotización, el volumen y la diferencia entre las puntas compradora y vendedora;
- ingresar una orden de compra;
- esperar la liquidación de la operación.
Fuente: archivo
El inversor puede vender el instrumento cuando lo considere conveniente, siempre que exista una contraparte dispuesta a comprarlo al precio ofrecido.
Por eso, el volumen operado y la liquidez son variables centrales, especialmente en obligaciones negociables y acciones con poca negociación.
Acciones inmobiliarias: invertir en el capital de una empresa
La alternativa local más directa es comprar acciones de una compañía que desarrolla, posee o administra activos inmobiliarios. El inversor adquiere una participación en el capital de la empresa y puede obtener un resultado por la suba de la cotización o por el cobro de dividendos, si la compañía los distribuye.
Un ejemplo local es IRSA Inversiones y Representaciones. La empresa informa activos vinculados con centros comerciales, oficinas, hoteles, proyectos residenciales, terrenos y otras propiedades de renta.
La acción no sigue únicamente el valor de los inmuebles. Su precio también refleja las expectativas sobre los ingresos futuros, el consumo, los alquileres, las tasas de interés, el costo de construcción, el endeudamiento y la situación económica.
Por eso, quien compra acciones de IRSA invierte en una empresa con distintas unidades de negocio. No adquiere una participación específica sobre un shopping, un hotel o un edificio.
Obligaciones negociables: prestar dinero a una empresa inmobiliaria
Las obligaciones negociables son títulos de deuda emitidos por empresas. El inversor que compra una ON le presta dinero al emisor y recibe intereses, además de la devolución del capital según las condiciones de la emisión.
En una compañía vinculada con el real estate, los fondos pueden utilizarse para financiar obras, comprar terrenos, desarrollar proyectos o refinanciar pasivos. El rendimiento depende de la tasa, el precio de compra, el plazo y la capacidad de pago de la empresa.
Antes de invertir, es necesario revisar
- la moneda de emisión y de pago;
- la tasa de interés;
- el vencimiento;
- el calendario de amortización;
- las garantías;
- la jurisdicción;
- el destino de los fondos;
- el nivel de endeudamiento del emisor;
- la liquidez del título.
Una ON de IRSA representa un crédito contra la compañía. El inversor recibe los pagos previstos si la empresa cumple con sus obligaciones, pero su resultado no depende directamente de que aumente el precio de una propiedad perteneciente al emisor.
Además, si decide vender antes del vencimiento, deberá hacerlo al precio disponible en el mercado. Una ON con poco volumen puede presentar una diferencia importante entre el precio de compra y el de venta.
Cedears: acceder al real estate internacional
Los Cedears son certificados que representan acciones o fondos cotizados en mercados extranjeros y se negocian en BYMA. Permiten invertir desde la Argentina en compañías internacionales vinculadas con el real estate sin operar directamente en una bolsa del exterior.
El precio de un Cedear combina dos componentes:
- la cotización del activo subyacente en su mercado de origen;
- el tipo de cambio implícito utilizado para convertir ese valor a pesos.
Por ese motivo, el Cedear puede subir en pesos aunque la acción extranjera permanezca estable, si aumenta el tipo de cambio implícito. También puede caer aunque el dólar avance, si el activo subyacente registra una baja mayor.
BYMA incorporó durante 2026 Cedears vinculados, entre otros sectores, con el real estate. La oferta vigente, el ratio de conversión, la moneda de negociación y el volumen de cada certificado deben consultarse antes de operar.
El inversor debe analizar qué tipo de activos posee la compañía o el fondo subyacente. El comportamiento de una empresa dedicada a oficinas será diferente al de otra enfocada en depósitos logísticos, viviendas, locales comerciales, hoteles o instalaciones de salud.
Los dividendos distribuidos por esos activos también pueden sufrir retenciones, comisiones y gastos antes de ser acreditados en la cuenta del tenedor del Cedear.
Qué instrumento representa cada inversión
| Instrumento | Qué compra el inversor | De dónde surge el rendimiento |
|---|---|---|
| Acción inmobiliaria | Una participación en el capital de una empresa | Variación de la cotización y dividendos |
| Obligación negociable | Un crédito contra una compañía | Intereses y devolución del capital |
| Cedear inmobiliario | Un certificado sobre una acción o fondo extranjero | Variación del activo, dividendos y tipo de cambio |
Qué riesgos debe evaluar un inversor nuevo
La inversión bursátil en real estate tiene riesgos diferentes a los de la compra directa de una propiedad.
Las acciones pueden registrar fuertes variaciones de precio por cambios en las expectativas del mercado. Las ON dependen de la capacidad de pago de la empresa y de las condiciones de la emisión.
Los Cedears agregan el riesgo del activo extranjero, el tipo de cambio y las condiciones de los mercados internacionales.
La liquidez también importa
Un instrumento puede tener activos valiosos detrás y, aun así, resultar difícil de vender rápidamente si registra pocas operaciones.
La inversión permite acceder al sector inmobiliario con montos más bajos y distribuir el dinero entre distintos activos, pero no elimina el riesgo ni garantiza una renta periódica. La decisión debe partir del plazo de inversión, la moneda, la liquidez, el riesgo de crédito, la volatilidad y los costos de cada instrumento.