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Recibir una vivienda en herencia no conlleva automáticamente la posibilidad de venderla. Aunque el Código Civil establece que los bienes se adquieren desde el momento del fallecimiento, la práctica jurídica y registral requiere una serie de pasos previos antes de que el inmueble pueda ser transmitido válidamente a un tercero.
La venta de una vivienda heredada puede verse obstaculizada por razones formales, fiscales o por la falta de consenso entre copropietarios. Comprender estas limitaciones es esencial para prevenir conflictos y demoras en la transmisión del inmueble de acuerdo con la ley de sucesiones en España.
Qué establece la ley de sucesiones sobre la venta de una vivienda heredada
En España, para que la herencia se transmita correctamente, es necesario finalizar todos los trámites de aceptación y partición. Aunque los herederos adquieren la propiedad desde el mismo instante del fallecimiento, vender el inmueble requiere formalizar primero la escritura de aceptación ante notario y, después, inscribir la vivienda a nombre de los nuevos titulares en el Registro de la Propiedad.
Mientras el bien siga registrado a nombre del fallecido, no se puede formalizar una compraventa válida. El registrador exigirá la actualización de la titularidad antes de inscribir cualquier cambio de propietario.
Si no existe testamento, hay que tramitar una declaración de herederos abintestato. Este procedimiento suele alargar el proceso varias semanas, o incluso meses, según la complejidad del caso.
Qué pasa cuando hay múltiples herederos y no hay consenso para la venta
Cuando varias personas heredan una misma vivienda, se crea automáticamente una comunidad hereditaria. En ese caso, todos los coherederos se convierten en copropietarios del inmueble, cada uno según su porcentaje de participación.
Por eso, ningún titular puede vender la propiedad por su cuenta. Para que la compraventa sea válida, es obligatorio obtener el consentimiento expreso de todos los copropietarios.
Si no hay acuerdo entre ellos, existen varias vías para resolverlo: la extinción del condominio o la división judicial de la cosa común. En ciertos casos, un juez puede ordenar la venta del inmueble en subasta pública y distribuir el importe entre los herederos, aunque este procedimiento suele ser más largo y costoso.
Plazos fiscales que restringen la venta inmediata de viviendas
Uno de los motivos más habituales que impiden vender una propiedad heredada es el simple incumplimiento de los plazos fiscales. El tributo clave en estos casos es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que debe presentarse en un plazo general de seis meses desde el fallecimiento. No obstante, es posible solicitar una prórroga de otros seis meses adicionales, siempre que la petición se haga de
ntro de los cinco primeros meses.
Igualmente, hay que liquidar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que comparte el mismo plazo de seis meses desde el óbito y admite prórroga previa solicitud.
Mientras estos tributos no estén correctamente liquidados, resulta imposible actualizar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Y sin esa actualización, el notario no podrá formalizar la compraventa.
Si la venta se lleva a cabo más tarde, los herederos tendrán que declarar en su declaración de la renta (IRPF) la posible ganancia patrimonial surgida entre el valor declarado en la herencia y el precio final de transmisión.