En esta noticia
Heredar una vivienda en España puede parecer un alivio económico o patrimonial. Pero cuando la casa está alquilada, ese inmueble trae consigo un contrato y derechos que no desaparecen automáticamente al fallecer el propietario anterior.
El escenario es más común de lo que se imagina y genera dudas sobre si el heredero puede exigir la salida inmediata del inquilino o si debe respetar el contrato existente. La respuesta depende de la normativa de arrendamientos urbanos y del trámite sucesorio que la ley española exige tras una herencia.
Qué ocurre con el contrato de alquiler tras heredar una vivienda
Cuando una persona hereda una vivienda que estaba arrendada, el contrato de alquiler no se extingue con el fallecimiento del anterior propietario. La legislación vigente en España establece que el contrato de arrendamiento sigue siendo válido con las mismas condiciones pactadas inicialmente, lo que significa que el heredero asume la posición de arrendador y debe respetar la duración y términos establecidos.
Esto implica que el inquilino puede continuar en la vivienda hasta la finalización del contrato sin que el nuevo titular pueda forzar un desalojo inmediato por el simple hecho de haber heredado. El contrato sigue vigente exactamente igual que si no hubiera ocurrido ningún cambio de titularidad.
En la práctica, el heredero debe notificar al arrendatario el cambio de propietario y facilitar los datos bancarios o el método para el pago de la renta. Aunque no siempre es obligatorio desde el punto de vista legal, comunicar el cambio formaliza la relación jurídica y evita conflictos futuros.
¿Se puede recuperar la vivienda heredada antes de que termine el alquiler?
Una de las preguntas más frecuentes es si el heredero puede recuperar la vivienda antes de que concluya el plazo establecido en el contrato de alquiler. En general, la respuesta es negativa si el contrato está vigente.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, los derechos del inquilino gozan de protección legal y no se ven afectados por el fallecimiento del propietario, por lo que el heredero no puede exigir la desocupación mientras el contrato siga en vigor.
Existen algunas excepciones puntuales que permiten la recuperación de la vivienda, pero estas son limitadas y sujetas a requisitos específicos:
- Si el contrato llega a su fecha natural de vencimiento y no hay obligación de renovación, el heredero puede decidir no prorrogarlo y solicitar que el inquilino abandone la vivienda según los plazos legales establecidos.
- En ciertos casos, el propietario (o el heredero) puede recuperar el inmueble si lo necesita para uso propio o de familiares cercanos, siempre que se cumplan los requisitos legales de antelación y notificación previstos en la ley.
Sin embargo, estas situaciones no conceden un derecho automático de desalojo, y su aplicación requiere un análisis caso por caso según lo pactado en el contrato y la duración restante.
¿Puede venderse o trasladarse una vivienda con inquilino?
Los herederos que reciben una vivienda alquilada pueden disponer de ella. La propiedad puede ser vendida, hipotecada o traspasada, siempre que se respeten los derechos del arrendatario. En una venta, el contrato de alquiler se subroga al nuevo comprador, de forma que la situación del inquilino continúa igual bajo el mismo contrato.
Antes de vender, el heredero deberá completar los trámites de aceptación de la herencia, como la escritura notarial de aceptación, el pago del impuesto de sucesiones y la inscripción de la vivienda en su nombre en el Registro de la Propiedad. Sin estos pasos previos, la venta no puede realizarse legalmente.
La presencia de inquilinos puede incluso influir en el valor de mercado de la vivienda, ya que quienes compran saben que no podrán ocuparla de inmediato ni disponer de ella sin respetar los términos del contrato vigente.
Cuáles son las obligaciones del heredero frente al inquilino
Recibir una vivienda con contrato de alquiler no solo concede derechos, sino que también trae obligaciones que el heredero debe cumplir:
- Respetar las cláusulas pactadas del contrato, como la renta mensual, duración y condiciones de uso.
- Notificar formalmente al inquilino sobre el fallecimiento del anterior propietario y el cambio de titular, preferiblemente por escrito y conservando constancia.
- Facilitar un nuevo método de pago de la renta que corresponda al heredero.
Ignorar estas obligaciones puede acarrear conflictos legales o reclamaciones por parte del arrendatario, que puede exigir el cumplimiento de sus derechos ante los tribunales.
Heredar una vivienda alquilada en España no permite recuperar la propiedad de inmediato ni expulsar al inquilino por el simple hecho de haberla recibido. El contrato de alquiler se mantiene y el heredero debe hacer valer sus derechos dentro del marco legal, respetando al mismo tiempo los del inquilino hasta que el contrato concluya o se cumplan las condiciones que permite la ley para recuperarla.
