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En el mercado inmobiliario español, la venta de una vivienda arrendada no es un hecho tan poco común como podría pensarse. Muchos propietarios deciden vender sus inmuebles mientras estos están ocupados, y no todos cumplen con la obligación de informar al inquilino.
Esta omisión puede tener consecuencias legales relevantes que se deben conocer. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el derecho preferencial del inquilino a comprar la vivienda antes que cualquier otro comprador en igualdad de condiciones.
Sin embargo, si el arrendador no comunica su intención de vender, existe el ejercicio del derecho de retracto, una figura pensada para reparar este tipo de incumplimientos.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos en estos casos
La ley obliga al propietario a notificar de forma fehaciente al inquilino la decisión de vender, detallando el precio y las condiciones esenciales de la operación. El inquilino dispone entonces de 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo y adquirir el inmueble antes que cualquier tercero.
Si el propietario omite esta comunicación o facilita información incompleta, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto. Esto le permite subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda en las mismas condiciones en las que se realizó la venta.
El plazo para reclamar este derecho es de 30 días naturales desde que el nuevo propietario le notifica formalmente la compraventa, entregándole copia de la escritura.
Qué puede sucederle al dueño si no informa sus intenciones
La falta de notificación puede generar un conflicto legal inmediato. El inquilino puede reclamar judicialmente la titularidad del inmueble si acredita que no se le ofreció la compra en los términos previstos.
Además, el Registro de la Propiedad exige justificar que la notificación se realizó correctamente antes de inscribir la compraventa. Si no se acredita, el registrador podría denegar la inscripción.
Este control busca evitar ventas opacas y garantizar que el derecho de adquisición preferente del arrendatario se respete. Incluso en casos en los que el inquilino haya renunciado a este derecho en el contrato, la ley impone que el casero comunique la venta con 30 días de antelación a la firma.
Cuáles son las limitaciones y excepciones a esta normativa
La normativa también contempla excepciones. Si la vivienda se vende junto con todas las demás del mismo inmueble o si la operación incluye locales y viviendas en bloque, el arrendatario no puede ejercer el tanteo o retracto sobre una sola unidad.
En esos casos, el derecho podría corresponder a un órgano designado por la Administración competente en materia de vivienda.
No obstante, si en el edificio solo hay una vivienda arrendada, el arrendatario conserva sus derechos completos. También es relevante recordar que, aunque las partes puedan pactar la renuncia al tanteo y retracto, esta renuncia nunca exime al arrendador de cumplir los plazos de comunicación.
El inquilino está protegido por un marco legal que impide que la venta de su vivienda se realice a espaldas suyas. La ley le otorga herramientas para hacer valer sus derechos y, en determinados casos, recuperar el inmueble adquirido por un tercero.
