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En España, la compraventa de viviendas alquiladas suele generar una serie de dudas tanto en arrendadores como en arrendatarios. Entre ellas, la más común es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de dueño y, sobre todo, en qué casos el nuevo propietario debe o no debe pagar una indemnización al inquilino.
La respuesta se encuentra escrita en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites claros.
Ley de alquileres: qué incluye y establece
De acuerdo con esta regulación, al momento de vender una vivienda arrendada, el adquirente se convierte de manera automática en el nuevo arrendador y, en consecuencia, está obligado a cumplir con el contrato vigente. Esto implica que, durante los primeros cinco años si el propietario anterior era una persona física, o siete si era una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a residir en la vivienda bajo las mismas condiciones establecidas, sin que exista la obligación de compensarle.
Ley de Alquileres | Indemnización a inquilinos por incumplimiento de normativa
La situación se modifica cuando el contrato suscrito tiene una duración que supera los plazos mínimos establecidos. En este supuesto, el nuevo propietario únicamente está obligado a mantener el alquiler hasta cumplir con los cinco o siete años estipulados.
Si el contrato se extiende más allá de este término, el arrendatario puede ver extinguida su derecho antes de lo establecido, aunque el responsable de indemnizarlo no será el comprador, sino el vendedor de la propiedad.
La indemnización prevista por la LAU equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se formaliza por diez años con un arrendador persona física y la propiedad es vendida en el octavo año, quedarían dos años de alquiler por encima de los cinco años protegidos. En este caso, el arrendatario tendría derecho a reclamar al anterior propietario dos mensualidades como compensación.
Es pertinente destacar que la ley también prevé situaciones en las que el arrendador e inquilino acuerdan explícitamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si tal acuerdo existe, el nuevo propietario debe respetar la vivienda arrendada hasta cumplir los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este plazo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.
Esto implica que el comprador no está obligado a abonar una compensación económica. La responsabilidad de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solo en casos en que la duración del contrato exceda los plazos mínimos establecidos por la legislación.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es inequívoco: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ninguna circunstancia y solo el propietario anterior será responsable si el contrato supera los cinco o siete años legales.
