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Muchos ciudadanos creen que, al cumplir 65 años, están automáticamente exentos de tributar al vender una vivienda. Sin embargo, la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece condiciones claras que deben cumplirse para acceder a los beneficios fiscales que contempla la ley.
En los últimos meses, la Agencia Tributaria ha intensificado sus comunicaciones dirigidas a propietarios mayores que no cumplen con los requisitos exigidos. La advertencia se centra especialmente en aquellos que intentan beneficiarse de la exención sin que la vivienda vendida sea su residencia habitual o sin haber formalizado una renta vitalicia adecuada.
Cuándo están exentos los mayores de 65 de pagar IRPF al vender una vivienda
La normativa actual contempla una exención total de IRPF para quienes venden su vivienda habitual y han superado los 65 años de edad. Esto incluye incluso operaciones realizadas mediante la venta de la nuda propiedad, siempre que el vendedor conserve el derecho de uso vitalicio.
Ahora bien, Hacienda ha sido tajante: “El beneficio fiscal solo aplica si se trata de la vivienda habitual del contribuyente”. Esto excluye automáticamente a segundas residencias, propiedades en las que no se reside de forma efectiva, o aquellas que están bajo usufructo compartido, como suele suceder en herencias no regularizadas.
En esos casos, la ganancia patrimonial obtenida sí se debe declarar y tributar como parte del IRPF. El incumplimiento puede derivar en sanciones o en la pérdida del beneficio fiscal retroactivamente.
Qué sucede si el dinero se reinvierte en una renta vitalicia
Existe una segunda vía legal para evitar tributar: la reinversión total o parcial del dinero obtenido por la venta en la contratación de una renta vitalicia asegurada. Este mecanismo solo está disponible para personas mayores de 65 años y debe ser formalizado dentro de un plazo determinado tras la operación.
Para acogerse a esta exención fiscal, se deben cumplir condiciones muy específicas:
- El capital reinvertido no puede superar los 240.000 euros.
- El contrato debe garantizar pagos periódicos de por vida.
- La renta no puede disminuir más de un 5 % anual.
- Solo puede haber un beneficiario tras el fallecimiento del titular.
- Los herederos no pueden recibir un porcentaje superior al establecido por ley.
Si se incumple alguna de estas cláusulas, la exención se pierde y se debe tributar por la ganancia correspondiente.
Qué debe tener en cuenta un propietario mayor antes de vender su vivienda
Los expertos fiscales recomiendan revisar detenidamente la situación legal del inmueble antes de proceder con la venta. Es fundamental que la residencia habitual esté correctamente registrada como tal en el padrón municipal, y que se pueda acreditar una ocupación continua durante al menos tres años previos a la operación.
En caso de optar por una renta vitalicia, conviene contar con asesoramiento profesional para asegurar que el contrato cumple todos los criterios exigidos por la Agencia Tributaria. De lo contrario, podría tratarse como una simple inversión financiera sin derecho a exención tributaria.
Por último, se recuerda que la imputación de renta inmobiliaria sigue vigente para viviendas no arrendadas. Esto significa que, aunque no se venda, cualquier propiedad vacía o no alquilada debe incluirse en la declaración anual del IRPF como renta presunta.
