En esta noticia
El precio del alquiler, la falta de oferta y la presión en las zonas más turísticas han convertido la vivienda en una de las grandes preocupaciones sociales en España. Sin embargo, el problema de los pisos turísticos no se limita al mercado.
Los alquileres turísticos también han generado conflictos en miles de comunidades de vecinos debido a la entrada constante de huéspedes, el ruido, el uso de zonas comunes y la pérdida de tranquilidad en edificios residenciales.
Para atajar dicho conflicto, España aplicó a partir de abril de 2025 una norma que transformará de manera significativa las reglas del juego para los propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico. Y afecta a millones de inmuebles en todo el país.
Los cambios en los alquileres que afectan a los propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, no es suficiente con adherirse a la normativa turística autonómica o municipal para ofrecer un piso en plataformas como Airbnb o Booking. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige también la aprobación expresa de la comunidad de propietarios antes de iniciar dicha actividad.
Esta obligación se aplica en los casos en que la vivienda esté situada en un edificio perteneciente al régimen de propiedad horizontal, es decir, en la mayoría de los bloques de viviendas en España. El propietario está obligado a obtener este permiso antes de iniciar el alquiler y no en un momento posterior.
La aprobación no se obtiene con una mayoría simple. La legislación exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y, simultáneamente, de las tres quintas partes de las cuotas de participación. Un umbral deliberadamente elevado para restringir la proliferación de viviendas de uso turístico en edificios residenciales.
Acciones de la comunidad para controlar alquileres turísticos
La reforma no solo otorga a las comunidades el poder de aprobar o rechazar nuevos pisos turísticos. Asimismo, les faculta para limitar, condicionar o prohibir esta actividad en el edificio de manera más integral.
Además, la comunidad puede aprobar cuotas especiales o aumentar la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas al uso turístico, para compensar el mayor desgaste de zonas comunes. Sin embargo, dicho incremento no puede exceder el 20% y no puede aplicarse con efectos retroactivos.
Hay un matiz importante: la norma no elimina automáticamente los pisos turísticos que ya operaban legalmente antes de su entrada en vigor. Los propietarios que llevaban a cabo esta actividad conforme a la normativa turística vigente pueden continuar haciéndolo en los términos y plazos estipulados por dicha regulación.
Registro Único de Arrendamientos: obligación del alquiler
A la obligación del permiso de la comunidad se suma otra exigencia paralela: el Registro Único de Arrendamientos, diseñado con el propósito de regular los alquileres de corta duración que se promocionan en plataformas digitales.
Cualquier propietario que desee anunciar su vivienda en Airbnb, Booking u otras plataformas similares deberá obtener un número de registro y cumplir con la normativa turística autonómica o municipal correspondiente.
Las plataformas digitales, por su parte, se encuentran obligadas a verificar que los anuncios posean ese registro antes de publicarlos.