El alquiler turístico vuelve a estar en el centro de la política de vivienda. Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que empezó a aplicarse el 3 de abril de 2025 y que dio más capacidad de decisión a las comunidades de propietarios frente a los pisos de corta estancia, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana trabaja ahora en medidas complementarias para ordenar la actividad en las zonas más tensionadas y reducir el impacto sobre el parque residencial.

La idea del Gobierno es cerrar algunos vacíos que se detectaron tras la reforma de abril: por un lado, asegurar que los edificios residenciales puedan vetar nuevas viviendas turísticas cuando afecten a la convivencia y, por otro, que los propietarios que sí puedan alquilar lo hagan con la vivienda inscrita en el registro estatal ya creado. Se busca que lo que se apruebe en las comunidades de vecinos, lo que marquen los ayuntamientos y lo que exijan las plataformas vaya en la misma dirección.

Más trabas para abrir pisos de uso turístico

El punto más sensible para los pequeños propietarios es el de la autorización vecinal. La norma vigente ya permite que una comunidad apruebe, limite o prohíba el uso turístico de una vivienda con el apoyo de tres quintos (60%) de los propietarios y cuotas de participación. El Gobierno quiere que este criterio se mantenga y que quede claro que el visto bueno del edificio es un paso previo a cualquier licencia municipal o autonómica.

En la práctica, esto significa que en un bloque donde la mayoría sean residentes será más difícil abrir un piso turístico nuevo. Y también que la comunidad podrá establecer un recargo en los gastos comunes para aquellas viviendas que, aun autorizadas, generen más uso de ascensor, limpieza o zonas comunes.

Registro obligatorio para alquiler turístico en toda España

El otro eje del plan es el registro. El Ejecutivo ya cuenta con el Real Decreto 1312/2024, que creó el registro estatal de viviendas de uso turístico y el identificador único. Lo que se busca ahora es desplegarlo por completo: que toda vivienda que se anuncie en plataformas esté inscrita y que las autonomías y los ayuntamientos puedan cruzar esos datos con rapidez. Para los propietarios, esto supone un paso más en la formalización: antes de poner el piso en alquiler habrá que constar en el registro.

No obstante, el alcance no será idéntico en todo el país. Las comunidades siguen teniendo la competencia turística y algunas pueden mantener sus propios registros o exigencias. Lo que sí será común es que los anuncios sin número de registro podrán retirarse de las plataformas y que los ayuntamientos tendrán más base legal para sancionar.

Qué implica para los pequeños propietarios

  • Habrá que comprobar primero si la comunidad permite el uso turístico.
  • Si la comunidad lo autoriza, habrá que inscribir la vivienda en el registro estatal y, en su caso, en el autonómico.
  • En municipios con licencias congeladas o cupos por barrio, la autorización vecinal no bastará.
  • Si se anuncia sin inscripción donde esta sea obligatoria, el piso podrá ser dado de baja en la plataforma.