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Las comunidades de propietarios en España enfrentan un cambio legal. El Tribunal Supremo ha establecido un criterio definitivo sobre la prescripción de deudas económicas, y miles de propietarios están analizando qué significa eso para sus cuentas y sus edificios.
La decisión del Supremo surge de un caso reciente en Madrid, en el que una comunidad reclamaba más de 6400 euros por cuotas sin pagar, acumuladas durante varios años.
El tribunal ha avalado que solo puedan exigirse las cantidades correspondientes a los últimos cinco años, siempre que se cumpla el requisito de que no se hayan iniciado acciones judiciales en un plazo adecuado.
Qué establece el Tribunal Supremo sobre la prescripción de deudas comunitarias
La clave de la sentencia radica en el plazo para reclamar judicialmente el pago de las cuotas de comunidad. Hasta hace poco, el Código Civil contemplaba plazos amplios (de hasta 15 años) para acciones personales de este tipo. Sin embargo, el Supremo ha confirmado que el plazo aplicable es de cinco años y no puede alargarse por más tiempo.
Este criterio se basa en el artículo 1966 del Código Civil, que fija un periodo de prescripción de cinco años para obligaciones que deben cumplirse periódicamente, como el pago de cuotas comunitarias.
Eso significa que si la comunidad no ha iniciado una demanda o procedimiento monitorio dentro de esos cinco años, pierde la facultad legal de exigir el cobro de las cantidades anteriores al periodo legalmente reclamable.
En el caso concreto analizado por el Alto Tribunal, los propietarios demandados solo tuvieron que pagar las cuotas correspondientes a 2013 y 2014, ya que las anteriores se consideraron prescritas. Aunque la obligación histórica sigue existiendo en los registros contables, la comunidad no puede llevarla ante los tribunales para su cobro pasado ese plazo.
Qué requisitos se deben cumplir para beneficiarse de la prescripción
Para que un propietario moroso no tenga que pagar deudas antiguas, es esencial que la comunidad no haya iniciado acciones judiciales dentro de los cinco años desde la fecha en que cada cuota se volvió exigible. El paso del tiempo no borra la deuda, pero sí extingue el derecho de la comunidad a reclamarla legalmente si no hay un procedimiento activo.
El proceso habitual para reclamar impagos comienza con la emisión de un certificado de deuda por parte de la comunidad y puede evolucionar hacia un procedimiento monitorio o incluso juicio ejecutivo si se demuestra la existencia y exigibilidad de la cantidad reclamada. Pero si ninguna acción se ha presentado durante más de cinco años, la comunidad ya no dispone de una vía judicial eficaz para forzar el pago.
Es importante recordar que el requisito no es solo el paso del tiempo, sino la ausencia de actos procesales que interrumpan la prescripción, como la presentación de demandas o la notificación formal de reclamaciones.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal sigue permitiendo que la comunidad exija las deudas recientes y futuras, siempre que se actúe dentro de los plazos correspondientes y con los procedimientos correctos.
Qué impacto tiene esta doctrina para comunidades y propietarios
La decisión del Tribunal Supremo tiene un efecto inmediato en miles de comunidades en todo el país, especialmente en aquellas donde históricamente no se han perseguido activamente los impagos. Para comunidades grandes o con gestiones administrativas irregulares, estas nuevas reglas subrayan la necesidad de actuar con rapidez cuando se detectan cuotas sin pagar.
Para los propietarios, la sentencia puede representar un alivio en casos de deudas antiguas. Si, por ejemplo, alguien dejó de pagar cuotas hace más de cinco años y no se inició ninguna acción judicial, esas cantidades ya no pueden reclamarse en los tribunales.
No obstante, la doctrina no debe interpretarse como una invitación a incumplir obligaciones. La comunidad puede y debe reclamar deudas actuales con certificados de deuda, procedimientos monitorios y otras herramientas legales dentro de los plazos estipulados.
Además, el sistema jurídico español establece otros mecanismos para asegurar que la gestión y el equilibrio económico de un edificio no se vean comprometidos por propietarios con impagos reiterados, como la posibilidad de aplicar intereses de demora o adoptar medidas internas para incentivar el cumplimiento.
Este fallo del Supremo refuerza la importancia de la prescripción de cinco años como límite para reclamar cuotas comunitarias antiguas, siempre y cuando se cumpla el requisito de ausencia de acciones judiciales oportunas.