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Una de las dudas más frecuentes entre arrendadores y arrendatarios es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario. Es fundamental entender en qué circunstancias el nuevo dueño debe o no debe abonar una indemnización a su inquilino.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14 regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites claros.
Ley de alquileres: qué incluye y establece
En virtud de esta normativa, el adquirente se convierte de manera automática en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente cuando se realiza la venta de una vivienda arrendada.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si era una entidad jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda en las condiciones acordadas, sin que exista obligación de indemnizarle.
Compensación para inquilinos por incumplimiento de la Ley de Alquileres
La indemnización estipulada por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato es firmado por un período de diez años con una persona física como arrendador y la vivienda es vendida en el año ocho, quedarían aún dos años de alquiler por cumplir, más allá de los cinco protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría el derecho de recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Ahora, es importante señalar que la ley también considera aquellos supuestos en que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si tal pacto está presente, el nuevo propietario solo está obligado a respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido ese plazo, no existe ningún deber de indemnizar al arrendatario.
La situación varía cuando el contrato firmado establece una duración superior a esos plazos mínimos. En este escenario, el nuevo propietario solo tiene la obligación de mantener el alquiler hasta cumplir esos cinco o siete años. Si el contrato se extiende más allá, el arrendatario puede ver extinguido su derecho antes del plazo pactado, pero el responsable de indemnizarle no será el comprador, sino el vendedor de la vivienda.
Si el contrato excede el plazo legal, la compensación la paga el vendedor, no el comprador.
El artículo 14 de la LAU establece un principio de equilibrio: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino bajo ninguna circunstancia. Solamente el propietario anterior será responsable de tal indemnización si el contrato excede los cinco o siete años establecidos por la ley.