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La Comisión Europea presentó una nueva Ley de Vivienda Asequible que establece por primera vez un marco común para que los países de la Unión Europea puedan restringir determinados usos de las viviendas en las zonas con mayor presión habitacional.
La propuesta tendrá especial relevancia para España, donde varias ciudades y comunidades autónomas ya han aprobado medidas para limitar los pisos turísticos y proteger la vivienda destinada a residencia habitual.
El texto todavía no está en vigor. La propuesta deberá negociarse con el Parlamento Europeo y con los gobiernos de los Estados miembros antes de su aprobación definitiva. Bruselas plantea que las autoridades nacionales, regionales y locales puedan adoptar determinadas restricciones cuando acrediten que existe un problema concreto de acceso a la vivienda y que la medida resulta necesaria y proporcionada.
¿Qué podrá hacer España con los pisos turísticos y las viviendas no habituales?
La futura norma europea permitirá establecer restricciones sobre dos usos concretos de las viviendas: el alquiler de corta duración, como los pisos turísticos, y la adquisición o utilización de inmuebles que no estén destinados a residencia habitual. El objetivo es evitar que estos usos reduzcan la oferta disponible para quienes buscan una vivienda permanente en los territorios con mayor presión.
España podrá aplicar estas medidas, pero no de forma automática en todo el territorio. Las autoridades deberán identificar previamente las zonas que cumplan los criterios establecidos por Bruselas y justificar con datos la intervención. La propuesta contempla que una zona pueda considerarse bajo presión cuando el coste de una vivienda alcance determinados niveles respecto de los ingresos disponibles, esa situación haya empeorado durante la última década y no se espere una mejora en los próximos tres años.
Además, las administraciones tendrán que demostrar que la actividad que pretenden limitar ha perjudicado la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda durante al menos tres años. Las restricciones deberán limitarse al territorio afectado, descartar otras alternativas menos restrictivas y diferenciar entre el alquiler turístico ocasional y las actividades profesionales.
Las medidas tampoco podrán mantenerse de manera indefinida. La propuesta establece una duración máxima de cinco años, con revisiones periódicas para comprobar si continúan siendo necesarias.
¿Qué otras medidas contemplan Bruselas y cuándo entrará en vigor?
La Ley de Vivienda Asequible no regula todos los aspectos del mercado inmobiliario español. Los alquileres de larga duración, la fiscalidad, la construcción, la planificación urbanística y buena parte de las políticas de vivienda seguirán bajo competencia de los Estados miembros y de las administraciones nacionales y locales.
La Comisión Europea tampoco podrá imponer directamente a España una prohibición sobre los pisos turísticos o las viviendas destinadas a otros usos.
Su propuesta establece las condiciones que deberán cumplir las restricciones nacionales para que sean compatibles con las normas del mercado único. Las medidas que España ya haya aprobado no quedarán automáticamente sometidas al nuevo reglamento, aunque podrán revisarse de forma voluntaria.
El paquete incluye además una recomendación para acelerar la construcción y rehabilitación de viviendas. Bruselas propone reducir los plazos administrativos, mejorar el aprovechamiento del suelo disponible y facilitar la renovación de edificios para aumentar la oferta de viviendas asequibles.
La iniciativa se incorpora al Plan Europeo de Vivienda Asequible, presentado por la Comisión en diciembre de 2025, y complementa el reglamento europeo sobre alquileres de corta duración, que establece un marco común para mejorar la transparencia y el intercambio de información sobre este mercado.
La Comisión presentó la propuesta ante un contexto de fuerte aumento del coste de la vivienda en la Unión Europea. Los precios han subido de forma significativa durante la última década y los alquileres también registraron incrementos, con una presión especialmente elevada en las grandes ciudades y en los principales destinos turísticos.
En España, el debate tiene una dimensión adicional por el peso del turismo y la escasez de vivienda asequible en determinadas zonas. Bruselas ya ha reclamado al país un aumento de su parque de vivienda social, que representa menos del 2% de la oferta total, frente a una media europea cercana al 7%.
La nueva legislación podría proporcionar un marco común para algunas de las restricciones que las administraciones españolas aplican o estudian aplicar en los territorios con mayor tensión residencial.